Есть несколько вариантов того, как продать квартиру в новостройке, приобретенную с помощью заемных средств банка, обременение на которую не снято в силу невыплаты ипотечного кредита. Все зависит от возможности продавца погасить имеющуюся задолженность перед банком-залогодержателем. Если продавец располагает необходимой суммой, тут все просто – он погашает долг перед банком и снимает обременение на квартиру в Россреестре. Когда в едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) погашена запись в графе об обременении объекта недвижимости, продавец беспрепятственно может распоряжаться своей квартирой.
Сложнее, когда средств на погашения ипотеки нет. Тут можно рассмотреть вариант банковского кредита или займа у знакомых, который можно «взять под сделку» что бы снять обременения банка, продать свободную от залога квартиру и с вырученных денег закрыть кредит/заем, взятый для снятия обременения. Такой вариант хорош, когда с покупателем есть твердая договоренность о сделке, как вариант – предварительный договор купли-продажи.
Есть вариант, при котором можно, при наличии согласия покупателя, закрыть ипотечный кредит его средствами. Оформив предварительный договор купли-продажи и получив по нему от покупателя необходимую для решения вопроса с банком сумму, продавец снимает обременение с квартиры и после заключает договор купли продажи с таким покупателем. Естественно, покупатель доплачивает только оставшуюся разницу в деньгах.
Другой вопрос, что не всегда покупатель идет на такую схему приобретения им квартиры. Тогда к продажи обремененной квартиры необходимо подключать банк- залогодержатель. Только с его согласия можно распоряжаться заложенной квартирой. И здесь на выбор два способа проведения сделки купли продажи.
Первый способ похож на предыдущий, но только покупатель вносит средства, необходимые для снятия обременения в виде залога напрямую в банк-залогодержатель. Банк направляет в Россрееср сведения для снятия обременения, после чего стороны могут зарегистрировать переход права собственности к продавцу. Опять же, покупатель доплачивает только оставшуюся разницу в деньгах. Сдать документы для снятия залога с квартиры при участии банка можно в один день с договором купли продажи.
Второй способ - это уступка покупателю прав и обязанностей по кредитному договору с банком, проще говоря, перевод вашего долга перед банком на покупателя. Но есть нюансы. Нужно получить обязательное согласие банка-залогодержателя на такую уступку, а он будет рассматривать вашего покупателя на предмет платежеспособности, оценивая его в качестве нового плательщика по кредиту. В случае принятия положительного решения банка подписывается трехстороннее соглашение, и покупатель становится должником по кредиту продавца.
После этого регистрируется переход права собственности на покупателя, а также замена залогодателя в записи об ипотеки. Обременение на квартиру не снимается до выплаты новым собственником долга по кредиту.
Елена Разживина, руководитель юридического отдела «S.A. Ricci жилая недвижимость»
6 мин 
Свежие обзоры о новостройках
