Для большинства россиян покупка квартиры — это главное финансовое событие в жизни. Практический каждый, кто приобретает собственное жилье, делает это один или максимум два раза. Именно поэтому процесс поиска подходящего варианта становится настоящим вызовом для будущего покупателя.
Профессиональное сообщество и власти заинтересованы, чтобы рынок новостроек был максимально прозрачным. В Санкт-Петербурге огромные усилия на этом фронте прилагает Комитет по строительству. Так, ведомство ежегодно выпускает и обновляет специальную памятку для дольщиков, в которой дает свои рекомендации относительно того, как необходимо подходить к выбору квартиры. Чиновники принимают во внимание основные факторы, свидетельствующие о потенциальной неблагонадежности девелопера или спорности проекта, указывая их на страницах памятки.
Стоп-факторы, которые свидетельствуют о том, что покупка жилья в рассматриваемом ЖК – не слишком хорошая идея, можно поделить на несколько групп. Это юридические, экономические и другие аспекты. Наиболее важными из них являются правовые и экономические, так как от них зависит судьба всего проекта.
Юридические факторы
- Разрешительная документация
Для начала необходимо обратить внимание на наличие разрешения на строительство, проектную декларацию и договор аренды земельного участка под строительство. Так как на рынке все еще существуют ситуации, когда застройщики начинают медийное продвижение объекта до получения этих важнейших документов. Продажа квартир в таком случае является незаконной. Также договор аренды земельного участка, заключенный на срок более 1 года должен иметь оттиск печати Управления Росреестра .
Помимо прочего, у ЖК должен быть официальный сайт, на котором в общем доступе опубликованы все разрешающие и проектные документы и фотогалерея с ежемесячным отчетом о ходе строительных работ. Если хотя бы одно из указанных условий не выполнено, то это уже не слишком хороший сигнал. Такая стройка может быть заморожена.
- Договор на покупку квартиры
Договор долевого участия является самой распространенной и безопасной формой взаимоотношений с застройщиком. Он подлежит обязательной государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу .
Договор должен содержать определение подлежащего к передаче конкретного объекта строительства, сроки его передачи, цена договора, срок и порядок уплаты по нему, гарантийный срок на объект ДДУ.
Если застройщик предлагает заключить и оплатить другие виды договоров (предварительный договор купли-продажи, предварительный договор участия в долевом строительстве, договор займа, договор купли-продажи ценных бумаг, договор резервирования квартиры, договор не с застройщиком), стоит трезво оценить риски. Кооперативные схемы не защищают покупателя в случае, если у застройщика возникнут проблемы, и им, к примеру, будет допущено нарушение сроков строительства.
- Банки, предоставляющие ипотеку
Также стоит обратить внимание на количество и уровень банков, аккредитовавших застройщика на предоставление ипотеки.
Это имеет положительное значение для характеристики его как надежного партнера.
Перед разрешением на выдачу аккредитации банк скрупулезно проверяет все документы и историю застройщика.
Экономические факторы
- Демпинг цен
Еще один пласт стоп-факторов кроется в анализе экономического состояния проекта и девелопера. Так, слишком низкая цена квартиры или демпинг со стороны застройщика должны вызывать здоровый скептицизм у покупателей, а не слепое желание сэкономить.
Сегодня адекватный размер скидок варьируется в пределах 5-15%. Более серьезный дисконт должен настораживать.
Существенная разница стоимости жилья с ценой похожего предложения на рынке может быть признаком финансовых проблем у застройщика, в результате которых выбранный объект может быть не построен в срок.
- Перенос сроков сдачи проектов и непрозрачность застройщика
В городском Комитете по строительству также подчеркивают, что не рекомендуется покупать квартиры в домах, где неоднократно продлевались сроки ввода в эксплуатацию, происходила замена девелопера, цены находятся значительно ниже рыночных. Стоит отказаться от покупки, если застройщик требует оплату по договору до его государственной регистрации в Управлении Росреестра.
Стоит проверить предоставляет ли застройщик ежеквартальную отчетность в Управление контроля и надзора области долевого строительства Комитета по строительству.
Во избежание эксцессов, стоит посетить не только офис продаж, но и само место строительства, побеседовать с жителями соседних домов, попробовать преодолеть путь от будущего дома до работы в часы пик. Нельзя обходить вниманием форумы, отзывы на порталах недвижимости и страницы застройщика и проекта в социальных сетях.
Углубленная проверка застройщика
Теперь рассмотрим алгоритм действий покупателя. Начать процесс подбора стоит с сайта застройщика и верификации всех необходимых документов. Разрешение на строительство можно проверить через Службу государственного строительного надзора и экспертизы. Запросить выписку ЕГРП, проверить юридические лица и указанные в документах фамилии через систему СПАРК, а также посетить сайт Арбитражного суда, суда общей юрисдикции и сайт службы судебных приставов.
Ознакомиться с реестром неблагонадежных застройщиков можно на сайте Комитета по строительству Санкт-Петербурга в разделе "Долевое строительство". Там же указаны дни и часы приема сотрудников ведомства, оказывающих консультации по вопросам долевого строительства. Кроме того, информацию можно почерпнуть в Едином федеральном реестре застройщиков.
Информация на сайте Службы государственного строительного надзора позволит узнать, применялись ли к застройщику меры административного воздействия за нарушение сроков строительства или возведение дома без разрешения. Проверить дом и строительную компанию можно, воспользовавшись информацией с сайта Комиссии по работе с потребителями рынка недвижимости.
Огромную роль в формировании репутации застройщика и его проектов играют профильные комплексные исследования профессионалов рынка. Существуют специальные институты, которые комбинируют и анализируют все вышеуказанные факторы, выявляя наиболее качественные ЖК и надежных девелоперов. Преимущества подобных информационных проектов заключаются в независимости оценок, возможности перекрестного обсуждения лидерами рынка и чиновниками, а также в ежегодном формате исследований. Именно таким проектом является федеральная премия Urban Awards.
Свежие обзоры о новостройках
