Самый простой вариант вложений — покупка жилой недвижимости под аренду, которая будет приносить инвестору в среднем 2–3 % годовых. Низкую доходность компенсирует высокая ликвидность: объект можно легко и быстро продать в любой момент. О чем еще нужно знать инвестору перед покупкой доходной недвижимости в Германии?
Рост цен
Надежность немецкого рынка недвижимости подтверждает стабильный рост стоимости квадратного метра в последние 10 лет. Так, в отличие от остальных европейских стран, в Германии глобальный финансовый кризис 2008 года не вызвал обвала цен. По данным Eurostat, если в период с 2008 по 2013 годы средняя стоимость жилой недвижимости в ЕС упала на 8 %, то в Германии она, наоборот, выросла на 12 %.
Параллельно растет стоимость аренды. Немецкий портал недвижимости Immowelt.de ведет статистику цен с 2011 года: по их данным, к 2017 арендные ставки в Германии увеличились в среднем на 18 %: с 6,6 евро/м² в месяц в 2011 году до 7,8 евро/м² в 2017-м. В крупных городах жилье сдается дороже: по информации другого портала, Wohnungsboerse.net, в Берлине в августе 2018 аренда квартиры площадью 60 м² стоит 11 евро/м² в месяц, в Гамбурге — 12, в Мюнхене — 18.
Аналитики портала TradingEconomicsпрогнозируют, что к 2020 году недвижимость в Германии подорожает почти на 20 %
Некоторые эксперты говорят об образовании «пузыря» и скором падении цен. Однако, по мнению аналитиков прогнозам Европейской комиссии, ВВП в Германии в ближайшие годы будет расти на 2 % в год. «У всего есть предел, рост цен замедлится, и, возможно, в какой-то момент даже приблизится к темпам инфляции. Но чтобы они начали падать, нужны веские причины: резкое повышение процентных ставок или серьезные проблемы с экономикой Германии, которая является одной из самых стабильных и надежных в мире», — комментирует Борис Элиассон, руководитель подразделения Tranio в Германии.
Высокий спрос на аренду
По информации компании LBS, в Гамбурге квартиры арендуют 70 % горожан, в Берлине — 80 %. По данным портала Immobilienscout24.de на 2016 год, в Мюнхене на одну квартиру приходится в среднем 77 потенциальных съемщиков, в Штутгарте — 75, в Кельне — 53.
По данным Immobilienscout24.de, Берлин замыкает десятку самых горячих рынков аренды в Германии: на одну квартиру претендует в среднем 33 арендатора
Одна из главных причин такого спроса на аренду жилья — постоянный приток иммигрантов. Согласно информации ОЭСР, в 2016 году Германия заняла второе место в мире после США по числу иностранцев, которые получили местный ВНЖ. «Особенно изменилась демографическая ситуация в Берлине: население растет на 50 тыс. человек в год при общей численности 3,5 млн. Основной приток — люди среднего возраста с хорошим образованием, квалифицированные работники. Они приезжают с деньгами, хотят снимать хорошее жилье и покупать его, тем самым способствуя росту цен» — рассказывает Борис Элиассон.
Оптимизация налогов
При сдаче недвижимости в аренду собственники платят налог на доход: физические лица — подоходный налог, который рассчитывается в зависимости от дохода владельца по прогрессивной ставке от 14,77 до 47,475 %, юридические — налог с корпораций по фиксированной ставке 15,825 %.
Налогом на доход облагается разница между всеми полученными доходами и произведенными затратами. К последним относятся расходы на покупку, коммунальные платежи, плата управляющей компании, налог на имущество, проценты по кредиту, налог на землю, амортизация здания (2–3 % от стоимости здания в год). Важно знать, что амортизация рассчитывается от первоначальной стоимости покупки объекта. Борис Элиассон приводит личный пример: «Восемь лет назад я приобрел квартиру за 30 тыс. евро, сделал ремонт, и с ростом цен она подорожала в 10 раз. Однако списывать амортизацию я по-прежнему могу только от 30 тыс., за которые купил».
Россиянам, сдающим в аренду недвижимость в Германии, не требуется платить налог на доход в России, потому что между двумя государствами действует соглашение об избежании двойного налогообложения
Юридические лица относят к произведенным затратам также стоимость привлечения займа учредителя. По статистике Tranio, покупатели доходной недвижимости стоимостью более 1 млн евро ежегодно экономят в среднем 25 % от налога на доход, если оформляют объект на компанию, а не физическое лицо.
Гарантия надежности арендаторов
Одна из особенностей немецкого рынка аренды — законодательство, надежно защищающее права собственников и арендаторов. Так, потенциальные съемщики обязаны предоставить арендодателю пакет документов, подтверждающий, что они смогут платить за жилье: копию трудового договора, справку о доходах за последние три месяца (согласно немецкому законодательству, арендатор может тратить на жилье не более трети своего дохода до вычета налогов), справку о кредитной истории и анкету, заполненную предыдущим арендодателем, подтверждающую, что съемщик исправно платил аренду и не имеет долгов.
Еще одну анкету заполняет сам арендатор: помимо личных данных он должен указать причину смены последнего места жительства и контакты предыдущего арендодателя
Как правило, съемщики вносят депозит (Kaution) в размере 1–3 месяцев «холодной» аренды (то есть без учета коммунальных услуг) — он позволит покрыть убытки, если жильцы перестанут вносить квартплату или нанесут ущерб имуществу. Если арендаторы не нарушают условия договора, владелец возвращает им депозит по окончании срока аренды.
Ограничения на повышение арендной платы
С другой стороны, защищая арендаторов, немецкое законодательство ограничивает возможность собственников повышать стоимость аренды: по закону, арендная ставка не может быть повышена более чем на 20 % за три года (в Берлине — на 15 %).
Если владелец делает капитальный ремонт, чтобы повысить энергоэффективность объекта, то он может поднять арендную ставку на 11 % от стоимости работ
В Германии при заключении нового арендного договора ставка не может превышать официальный городской индекс аренды более чем на 10 %. Например, если он равен 8,50 евро/м², то при перезаключении договора собственник имеет право повысить ставку максимум до 9,35 евро/м². Это ограничение (Mietpreisbremse) действует в более чем 320 городах Германии. Однако оно не работает, например, в Гамбурге, Франкфурте и Мюнхене: местные суды решили, что ограничение недостаточно обосновано и неэффективно. По словам Роберта Ройзмана, руководителя офиса Tranio в Мюнхене, в июле 2018 город должен был представить новые положения по защите арендаторов, «но пока это как-то забылось».
Есть ряд случаев, когда ограничение на повышение аренды не применяется:
- если объект приобретен на первичном рынке: «Первичная недвижимость не подпадает под действие Mietpreisbremse, ставки на первичку формируются балансом спроса и предложения», — комментирует Борис Элиассон;
- если заключен долгосрочный договор аренды: в таком случае, по словам Роберта Ройзмана, в первые 5–10 лет аренда индексируется на 3 % в год;
- если произведен капитальный ремонт, и квартиры переоборудованы в коммунальные: «Например, можно купить трехкомнатную квартиру, сделать капитальный ремонт, обставить мебелью и сдавать трем студентам по договорам на полгода или год. Арендную плату в таком случае можно повышать ежегодно на 5–6 %. В Мюнхене доходность от сдачи в аренду коммуналки в среднем на 10 % выше по сравнению с обычными квартирами», — рассказывает Роберт Ройзман.
Трудности с выселением арендаторов
Если владелец недвижимости и арендатор заключили бессрочный договор аренды, то собственник, в отличие от съемщика, не может расторгнуть его, не имея на это основательных причин: например, если владелец лишился жилья, и сданная в аренду квартира понадобилась ему самому или членам его семьи, или если арендатор серьезно нарушил условия договора (не платит или регулярно задерживает оплату аренды).
В Германии стороны обязаны предупредить друг друга о расторжении договора минимум за три месяца
Также в Германии действует «социальная оговорка» (Sozialklausel): арендатор может попытаться оспорить выселение, если он не может найти жилье, соизмеримое по площади и цене и расположенное в том же районе, на основании пожилого возраста, инвалидности, серьезной болезни, низкого дохода, беременности, наличия детей, трудностей с поиском детского сада или школы в другом районе.
Юлия Кожевникова
Свежие обзоры о новостройках
