Девелопмент нового времени обсудили на Cottage Форум 2011

21 апреля в Конференц-центре «Swissotel» в рамках Cottage ФОРУМ 2011 состоялся Круглый стол «Девелопмент нового времени», посвященный масштабным проектам комплексного освоения земель (так называемым мегапроектам). Соорганизатором мероприятия выступила компания «Вектор Инвестментс». В Круглом столе приняли участие представители девелоперских, риэлторских и банковских компаний, а также журналисты. Вели мероприятие Андрей Воскресенский, главный редактор «КоммерсантЪ-Дом» и Вера Сецкая, президент GVA Sawyer. Участники обсудили, нужны ли рынку крупные проекты (с комплексной застройка более 1000 га земель), в чем их преимущества и недостатки для потребителей, с какими сложностями сталкиваются девелоперы при реализации комплексных проектов, и как в преодолении этих сложностей могут помочь государство и банки. «Я хочу спросить, променяли бы вы жизнь в любом спальном районе Москвы (если решить транспортную проблему) на загородный дом в благоустроенном микрорайоне, с хорошей экологией, с большими общественными зонами, с высоким уровнем безопасности и однородной социальной средой, с насыщенной спортивной, культурной и всей необходимой инфраструктурой? – начала дискуссию Вера Сецкая, президент GVA Sawyer. - Я думаю, что многие здесь присутствующие выбрали бы проживание в именно таком современном, гармоничном микрорайоне, и в этом основная прелесть подобных крупных проектов». «Основная сложность для покупателя в масштабном проекте, - возразила Нина Кузнецова, Генеральный директор Urban Realty. – Поверить и представить, что вся эта огромная территория действительно будет застроена и что красочные буклеты когда-нибудь превратятся в реальность. Слишком велик срок реализации мегапроектов». «В крупном проекте, как и в любой сфере, важен комплексный подход, - ответил Дмитрий Бадаев, генеральный директор компании «Вектор Инвестментс».- При правильном подходе к планированию, к этапам и очередности застройки, можно избежать проблемы «вечной стройки» и сделать жизнь покупателя максимально комфортной». «Мы сегодня говорим о новом формате девелопмента, новом формате жизни применительно к России, - начала свое выступление Ирина Дзюба, заместитель генерального директора MR Group . – У нас есть огромные неосвоенные территории, при этом население очень сильно сконцентрировано вокруг крупных мегаполисов. Создавая крупные загородные проекты, мы стремимся перенести на российскую почву европейский образ жизни. К примеру, в Канаде 90% жилья – малоэтажное . То есть существует некий даунтаун, где есть банки, гостиницы, бизнес-центры, а вокруг, до самого горизонта – малоэтажные дома». «В основе любого комплексного проекта должно быть некое видение, идея: что будет востребовано рынком, что главное для людей и вокруг чего может развиваться весь проект, - рассуждала Ирина Мошева, руководитель проектов УК «Масштаб». Это может быть индустриальное развитие или образовательная составляющая, как в нашем проекте «А101». В кризис многие стали сильно экономить на разработке концепции и планировать свои проекты, так сказать, «на коленках». Мне кажется, это большая ошибка, которая потом обходится в миллионы долларов». Участники отметили, что комплексные проекты можно разделить на две категории: градообразующие и рекреационные. Территории первого типа предназначены для постоянного проживания, а значит – нуждаются в рабочих местах и социальной инфраструктуре. Пример – «Новое Ступино», где планируется построить Индустриальный парк, который, по задумке девелопера (MR Group), станет генератором спроса и позволит сформировать вокруг целый город на 55 тыс. человек. Проекты рекреационного типа предназначены для отдыха и сезонного проживания, поэтому в них уже на первое место выходит инфраструктура для отдыха, спорта и развлечений. Пример – Истринская долина (флагманский проект компании «Вектор Инвестментс»), природная территория площадью 1700 га, где строятся поселки разного уровня (от эконом- до премиум-класса) и многочисленные объекты для отдыха: конноспортивный клуб, ресторан, торговый центр, стрелковый клуб, рыболовный центр, центр водного спорта, сафари-парк и т.п. «Порядка 30% затрат на проект – это затраты на инфраструктуру, - подчеркнула Ирина Дзюба. – Поэтому частному девелоперу сложно обойтись без помощи государства. Так, мы активно работаем с государственными программами и государственными организациями, в частности – участвуем в программе переселения из ветхого фонда». «Безусловно, проекты комплексного освоения нуждаются в государственной поддержке, - согласился Сергей Милушкин, вице-президент НАМИКС. - в России застроен всего 1% территории, хотя в той же Германии это 10-12%, в Англии - 15% территории. Очевидно, что массовая застройка в границах существующих городов невозможна, необходимо осваивать новые территории. Однако, как справедливо замечено, социально-инженерная инфраструктура ложится серьезным бременем на девелопера, делая проекты практически убыточными. Выход из ситуации - механизмы государственно-частного партнерства. И государство сегодня готово финансировать такие проекты». «В Истринской долине вся инфраструктура создается как самостоятельные бизнес-проекты, - поделился опытом Дмитрий Бадаев. - Под каждый объект мы подбираем партнеров - профильных бизнесменов, которые уже работали в этой сфере и знают, как управлять рестораном, как работает конноспортивный комплекс, как сделать зону отдыха на водохранилище и т.п. Партнеры становятся соинвесторами, а впоследствии – управляющими на своих объектах. В результате покупатель не несет дополнительной финансовой нагрузки, не платит за инфраструктуру как при покупке недвижимости, так и при дальнейшей эксплуатации». «Высокая идея проектов комплексного освоения – это создание новой жилой среды, некоего сообщества людей, объединенных не только территориально, но и схожим социальным положением, общими интересами и образом жизни, - считает Нина Кузнецова, - И в этом смысле возможно задача для девелоперов и управляющих кампаний - способствовать этому объединению и развитию общества в этом направлении». Ирина Могилатова, гендиректор агентства недвижимости Tweed, развеяла стереотип о том, что комплексные проекты – это только массовое жилье эконом-класса. «Элитный сегмент вполне может быть представлен в комплексном проекте как отдельное образование, например – небольшой поселок. Для девелопера это служит расширением продуктовой линейки, что позволяет быстрее продать весь проект. Ну а для потребителя комплексный проект – это большая удача, что большие объемы земли оказались в руках одного лендлорда. Такие проекты имеют множество плюсов перед стихийной застройкой, когда соседствующие поселки строятся разными застройщиками, и в итоге не решаются ни транспортные вопросы, ни инфраструктурные». «Очень приятно, что мы опять обсуждаем мегапроекты, это сигнал к тому, что на рынке недвижимости все хорошо, - подвел итог Валерий Мищенко председатель совета директоров Kaskad Family, - Потому что мегапроекты были этакими «цветами рынка», по которым жестко проехался каток кризиса… И вот они снова появляются на арене, а значит - есть шанс, что в конечном итоге все будет реализовано». Таким образом, участники пришли к выводу, что комплексное освоение территорий – это перспективный, хотя и новый для нашей страны путь развития, приближающий Россию к европейским стандартам качества жизни. Благодаря подобным проектам в отдалении от крупных городов создается новая жилая среда, сочетающая достоинства города (автономная развитая инфраструктура, дороги) и комфорт загородной жизни.