Рынок недвижимости не отреагирует на смену мэра

Отставка мэра Москвы Юрия Лужкова не повлияет на стоимость недвижимости, по крайней мере, на протяжении 2-3 лет, считают специалисты центра www.irn.ru. Вместе с тем, она затронет распределение влияния и возможностей игроков рынка. За 20 лет на рынке сложились определенные правила игры, которые даже нынешнее городское руководство при желании не в силах резко поломать. Если предположить некие революционные шаги со стороны нового мэра, то в ближайшие годы плоды они не дадут. Любые новые проекты начинаются с распределения участков. Для этого необходимо проводить аукционы по федеральному законодательству, которое мэр отменить не уполномочен. Для организации аукционов потребуется время для подготовки документации по каждому участку. Придется выработать и согласовать в разных инстанциях планы разрешенной этажности, целевого назначения будущего объекта и др., увязать участок с Генпланом. После проведения аукционов, начнется бизнес-процесс застройщика: подготовка его документации, согласования и т.д. В результате, после революционных шагов до первых результатов пройдет минимум два-три года. Все потенциальные революционные шаги, которые может сделать новое градоначальство, лежат только в плоскости перераспределения образующейся сверхприбыли. Разница между инвестиционной себестоимостью и конечной ценой кв. м жилья обычно огромна. Определяется она только числом желающих купить квартиру в Москве. Если бы город вдруг начал продавать муниципальное жилье по 30 тыс. рублей за кв.м, все частные предприниматели выстроились бы в очередь и скупили бы все на корню. А потом спокойно распродавали бы по ценам вторичного рынка. «У многих есть ощущение, что сейчас эта маржа распределяется неправильно. Она "размазывается" на подношения чиновникам различных уровней, на сверхприбыли девелоперов и т.д. Но даже это "размазывание" вполне рыночно. Чиновники не получат больше, чем застройщики могут "вынуть" из экономики проекта без ущерба для себя, поставщики стройматериалов и энергоносителей тоже не могут взять больше возможного. Сколько-то зарабатывают риэлторы – продать сейчас тоже непросто. Что в этой ситуации может сделать новый мэр? Он может постараться, чтобы ее значительная часть оседала в городском бюджете, запретив воровать чиновникам и увещевая девелоперов работать с минимальной прибылью. А дополнительно полученные бюджетом средства направить на зарплаты учителям, врачам и т.д. Звучит красиво, правда?» Как это скажется на конечной цене жилья? Никак. Как бы сверхприбыль ни перераспределялась, ее размер останется прежним. А как только она вдруг станет меньше и стоимость жилья понизится, сразу возникнут толпы желающих приобрести такие инвестиционные квартиры и перепродавать по рыночным ценам. Все равно продавать жилье конечному потребителю будут за столько, за сколько он готов купить. А в действительности цены могут снизиться только при условии существенного роста объемов нового строительства и соответствующего увеличения предложения. Но для Москвы это не очень перспективный путь: город-то не резиновый, и обеспечить дешевыми квартирами всех желающих он никогда не будет в состоянии. Источник: Аналитический центр IRN.RU