За апартаментами будущее?

Последние два-три года продемонстрировали, что апартаменты на рынке недвижимости оформились в отдельный сегмент, полноценный и довольно своеобразный. Апартаменты представляют собой коммерческую недвижимость, то есть нежилые помещения с возможностью временного проживания. Ключевое слово – временного. Однако осознание того, что временное есть временное, пришло пока не ко всем девелоперам, не говоря уже о конечных покупателях.

На Западе этот вопрос давно устоялся. Все приняли, что апартаменты в большинстве своем – мало- или среднегабаритный формат, как правило, студия с небольшой кухней и стиральной машиной, позволяющая останавливаться в чужом городе во время приездов. С той лишь разницей, что не в гостинице, а у себя дома. Но на российском рынке к такому «полужилью» пока остается очень много вопросов.

Про плюсы

Основное преимущество апартаментов – это их стоимость. По сравнению с аналогичными по характеристикам квартирами они дешевле в среднем на 20%. Получается, что покупатель апартаментов может поселиться в «старой» Москве, в районах с хорошей локацией, при этом по цене существенно ниже квартирной.

«Плюсы достаточно очевидны – это, в первую очередь, расположение в районах, близких к центру, где сопоставимое по цене традиционное жилье уже не строится. Конечно, важно еще наличие квартир небольшой площади, более доступных по цене. Немаловажный фактор – веяние моды, популярность сегмента», – отмечает управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE Вадим Ламин.

По словам генерального директора компании « Метриум Групп » Марии Литинецкой, более низкая стоимость увеличивает привлекательность апартаменты с точки зрения инвестирования. Впоследствии деньги можно вернуть с прибылью, когда комплекс будет достроен, либо получать стабильный доход от сдачи в аренду. Причем ставки на аренду апартаментов и квартир ничем не отличаются, так как прописка не интересует арендаторов ни в том, ни в другом случае.

«Более низкая стоимость "входного билета" обеспечит инвесторам меньшие сроки окупаемости. При этом они могут не беспокоиться о спросе на свои объекты, поскольку большинство апартаментных комплексов отличаются выгодным расположением, прекрасными видовыми характеристиками и необычными планировками», – отмечает эксперт. Кроме того, апартаменты привлекательны и для тех, кто желает просто сохранить свои деньги, а также для инвесторов, планирующих заработать на перепродаже после окончания строительства.

Недостатки или предубеждения?

Низкая стоимость – это, безусловно, весомый плюс. Однако покупатели доступного жилья сегодня все равно осторожно относятся к статусу апартаментов. Есть ли основания для беспокойств, или недостатки апартаментов, скорее, можно назвать предубеждением?

Если говорить про апартаменты комфорт-класса, то первая из проблем – с инфраструктурой. Люди, приобретающие апартаменты не для временного, а для постоянного проживания, вынуждены пользоваться уже существующей инфраструктурой района, что существенно перегружает последнюю. Когда жильцы апартаментов начинают ходить в местную поликлинику или пытаются отдать ребенка в детский сад неподалеку – это становится серьезной проблемой для жителей соседних жилых домов.

Для владельцев апартаментов действуют те же правила записи детей в детский сад и школу, что и для собственников квартир, обладателей постоянной регистрации, с одним лишь условием: при записи ребенка в школу, не прикрепленного к месту проживания, их заявки рассматриваются после заявок жителей домов, прикрепленных к школе и имеющих постоянную регистрацию. Что касается медицинского обслуживания, то постановка на учет в районной поликлинике при наличии временной регистрации происходят без каких-либо проблем.

Теперь стоит уточнить вопрос с регистрацией в апартаментах. В гостиницах, как известно, данный процесс отлажен. В случае с апартаментами – пока нет. По словам директора по продажам апартаментов компании MR Group Дмитрия Цветкова, в апартаментах возможна лишь временная регистрация на пять лет, правда, не во всех, а только в тех, что как раз имеют статус гостиницы.

Для получения статуса гостиницы, во-первых, сам дом должен иметь назначение «гостиницы». А, во-вторых, его эксплуатацией должна заниматься специализированная управляющая компания, имеющая лицензию на управление гостиницами, а не только жильем. Согласно закону, у сотрудников УК при гостиницах есть право ставить на регистрационный учет граждан в момент их прибытия и снимать с учета в момент выезда. Причем нанять такую УК жильцы могут и сами, если поймут, что абсолютному большинству крайне важно иметь временную регистрацию. Для этого им даже не нужен девелопер. В этом случае вопрос с регистрацией будет решен.

Следующий недостаток связан с тем, что коммунальные платежи на апартаменты по сравнению с квартирными ставками имеют повышающий коэффициент и, как правило, отличаются на ставку НДС. В абсолютных цифрах арифметика следующая: на воду +10%, на тепло + 25%, на электричество + 27% (из расчета усредненного тарифа 2,5 руб./кВт час). В итоге ежемесячная квартплата апартамента площадью 100 кв. м будет примерно на 2-2,5 тыс. рублей выше, чем у аналогичной по площади квартиры.

Налог на имущество для апартаментов также выше налога на квартиры и составляет 0,5% от расчетной стоимости апартамента, против 0,1% для квартиры. Но стоит помнить о том, что расчетная стоимость квадратного метра для налога на апартаменты ниже в 1,44 раза. Выходит, что сэкономленные при покупке апартаментов деньги – примерно 20-25% по сравнению с квартирой – могут и этот недостаток сделать довольно спорным.

Перспективы: рыночные и общегородские

По словам Марии Литинецкой, в настоящее время в Москве реализуется шесть проектов с апартаментами эконом- и комфорт-класса. Можно уверенно предположить, что в будущем их количество будет увеличиваться, однако до перенасыщения рынку далеко. «Даже если предположить, что все имеющиеся в Москве промзоны будут застроены апартаментами эконом- и комфорт-класса, то они все равно будут востребованы, потому что эти участки находятся в совершенно разных местах. Более того, массовый выход проектов низкого ценового диапазона вообще маловероятен. Земля в столице по-прежнему дорогая, и при прочих равных условиях застройщики будут стараться возводить на свободных участках, которых, кстати, осталось немного, жилье или апартаменты бизнес- и элит-класса», – отмечает эксперт.

В настоящее время кажется, что апартаменты – реальная возможность обеспечить город недорогим жильем супер-эконом класса, так как площадь квартир может быть существенно ниже, чем по самым щадящим нормативам в случае с жильем. К примеру, площадь апартаментов может составлять всего 25 кв.м, тогда как для квартиры это просто немыслимо. И вроде как ничего не мешает создать своеобразные малосемейные общежития на том основании, что люди живут там временно – пока не смогут купить более подходящую квартиру.

Чем это может обернуться – можно только предположить. Самый пессимистичный вариант развития событий: лет через 20 в российских городах могут появиться доступные, но при этом депрессивные районы. С высоким уровнем преступности, отсутствием необходимой инфраструктуры и, конечно, грязью. К тому же, отсутствие строгих ограничений оставляет для недобросовестных девелоперов массу лазеек не проектировать многие необходимые вещи.

Тем не менее, доступная цена, являющаяся основным преимуществом апартаментов в массовых классах, может существенно скорректироваться в сторону повышения, поскольку городские власти уже неоднократно заявляли о введении новых нормативов и требований по обеспечению инфраструктурой при строительстве комплексов с апартаментами. По мнению руководителя аналитического центра компании Est-a-Tet Дениса Бобкова, это неминуемо скажется на стоимости строительства и, как следствие, на цене реализации.

Понятно, что массовое распространение апартаментов на рынке должно быть управляемым и просчитанным, что является забота властей, а отнюдь не коммерческих организаций в форме девелоперских или строительных компаний. Что строить, где строить и в каких количествах, должны определять соответствующие профильные городские службы и организации. В противном случае придется работать уже над ошибками, как это происходит сейчас с массовой постройкой огромных монстров – офисных зданий в центре.

Никулина Алена