В центре Москвы пустует тысяча элитных квартир

2 тыс. пустых квартир

По данным компании «Метриум», в границах Центрального административного округа сосредоточено более 2 тыс. готовых квартир и апартаментов, которые еще находятся в продаже. Без малого 20% от этого фонда составляют премиальные объекты. 31% приходится на долю бизнес-класса. И почти половина (49%) экспозиции – это представители элит-класса. Подобное соотношение объясняется двумя основными факторами. Первый из них связан с особенностями реализации данного продукта. «Для рынка элитной жилой недвижимости характерно, когда на финальной стадии строительства остается часть нераспроданных лотов. Там заложена основная прибыль девелопера», – говорит Андрей Соловьев, директор департамента городской недвижимости Knight Frank. По его оценке, к моменту завершения строительных работ в продаже остается порядка 25-30% квартир от общего объема. Это отличает московский рынок от ряда зарубежных. Например, в Майами до 75% предложения в некоторых новостройках распродаются еще на этапе возведения первых этажей.  Кроме того, по замечанию директора управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» Анны Раджабовой, у состоятельных клиентов нет необходимости экономить, они хотят видеть продукт, который покупают. Для них важно лично посетить объект, чтобы оценить отделку в местах общего пользования и квартирах, а также узнать, кто будет жить по соседству. Второе обстоятельство – наличие на рынке морально устаревших проектов, которые проектировались до кризиса 2008 года. «На них приходится почти треть элитных комплексов с лотами в сданных корпусах. Они отличаются крупной нарезкой квартир, огромными гостиными, спальнями с большим количеством гардеробных и т. д. С тех пор тренд изменился, квартиры стали более компактными, и такие проекты стоят без продаж», – констатируют в «Метриум».

Больше половины предложения сконцентрировано в трех районах

Наибольшая концентрация готового дорогого жилья регистрируется в районе Арбат. В Night Frank подсчитали, что здесь сосредоточено 23% предложения в рамках выборки. Продажи от застройщиков ведутся в шести жилых комплексах. Расценки стартуют с отметки в 25,6 млн рублей – такова стоимость двуспального апартамента на 19-м этаже проекта The Book. Ценовой рейтинг района возглавляют три квартиры в ЖК Artisan с бюджетом в 300+ млн рублей и пентхаус с двумя террасами в ЖК «Звезды Арбата», который продается за 693,4 млн рублей. Якиманка, в домах которой расположено 17%  готовых лотов, традиционно славится дорогой и сверхдорогой недвижимостью. В категории квартир с прайсом выше 0,5 млрд рублей экспозиция заполнена лотами из комплексов «Полянка/44» и «Царев сад». Однако в районе есть и куда более доступное предложение – студии по 29,5-30,5 млн рублей в апарт-комплексе «Софийский». Третье место по объемам готового жилья в высокобюджетном сегменте занимает Тверской район (доля – 12%).  Стоимость апартаментов на Петровке (ЖК La Rue) начинается с 17,8 млн рублей, на Новослободской – с 24,5 млн рублей (клубный дом Maison Rouge).

 

Кто в группе риска?

Руководитель направления новостроек департамента жилой недвижимости Penny Lane Realty Юрий Щербаков подтверждает, что самые большие риски остаться без покупателя грозят самым большим (свыше 500 кв. м) и самым дорогим (более 1,5 млн рублей за квадратный метр) объектам. Но делает оговорку, что застройщики уже давно отреагировали на этот тренд, и на рынок поступает совсем немного подобных лотов. Спрос на них также остается точечным. «Люди потеряли интерес к сверхкрупным площадям. Единственное исключение – большие семьи, но это довольно узкая аудитория», – добавляет Щербаков. Тем не менее, два названых диагноза по-прежнему актуальны для значительной части высокобюджетного предложения. «Завышенный метраж делает общий бюджет неконкурентоспособным даже при умеренной стоимости квадратного метра. У объекта могут быть адекватная площадь и хорошая планировка, но завышенная цена – такую недвижимость также сложно продать», –  объясняет Андрей Соловьев. Впрочем, по его словам возможен и еще худший вариант – «когда и с продуктом не угадали, и с ценой ошиблись». Помимо этого шансы на реализацию ухудшают непривлекательные видовые характеристики и нестандартные планировки (треугольные, овальные и т.д.).

Как определяется цена?

Одним из самых болезных вопросов остается ценообразование. «Есть примеры, когда пожелания девелопера и наши оценки как консультанта расходятся в два-три раза», – делится опытом Соловьев. В высокобюджетном сегменте нет единых закономерностей по формированию прайсов. «На элитном рынке действует индивидуальное ценообразование. Нередко каждый лот в доме оценивается отдельно. При этом девелоперы стремятся выровнять цену квадратного метра по проекту. В частности, предусматривается мелкая нарезка неликвидных лотов с неудачным видом из окна: в итоге общий бюджет покупки уменьшается, а цена за «квадрат» повышается. Поэтому определить, насколько переоценены нераспроданные лоты, не представляется возможным», – описывает ситуацию Анна Раджабова. Однако это по большей части относится к вторичному рынку. Юрий Щербаков убежден, что квартиры и апартаменты в первичной продаже вообще не подвержены подобному «недугу».

Согласно подсчетам экспертов «Метриум», средняя стоимость элитного лота в сданных корпусах на территории ЦАО достигает 118,7 млн рублей (при средних габаритах в 143,9 кв. м). В премиум-классе бюджет объекта вдвое ниже – 57,1 млн рублей. В среднем его площадь равняется 99 кв. м. В бизнес-классе оба показателя намного скромнее – 18,8 млн рублей и 67,2 кв. м. Особое место занимают пентхаусы. «Часто их выводят в продажу на финальных стадиях строительства или устанавливают изначально максимальную цену, соответствующую финальной стадии готовности дома. Ввиду эксклюзивности предложения ценообразование на пентхаусы происходит иным образом, чем на типовые лоты в проектах», – комментирует Андрей Соловьев. Более того, как отмечает Анна Раджабова, «цена на пентхаусы цены озвучиваются в индивидуальном порядке и могут варьироваться в зависимости от клиента».

Вечное проклятие или временная болезнь?

Всего по информации «Метриум», 33% лотов от общего объема текущего предложения в ЦАО экспонируются в комплексах, сданных в 2016-2017 гг., еще 13% выставлены на продажу в домах, которые были введены в эксплуатацию еще в 2014-2015 гг. Что касается высокобюджетного сегмента, то аналитики Knight Frank сообщают о выходе 31 проекта за период 2014-2017 гг. По 80% адресов из этого пула строительные работы уже завершились. Собранное в них предложение занимает 30% всего объема элитных квартир и апартаментов. Если учитывать проекты, сданные ранее 2014 года, доля вакантных лотов повысится до 37%. Иными словами два из каждых пяти объектов элит-класса все еще не нашли себе владельца даже по прошествии трех-шести лет экспозиции.

Если квартиры и апартаменты столько времени не могут быть проданы, означает ли это, что они не будут проданы никогда и попадут в «мертвый фонд»? «Есть проекты с длинной историей, где очень сложно что-то придумать – так называемые «долгострои», в которых многое не соответствует современным требованиям к элитному жилью», – признает Андрей Соловьев. Апгрейд такого проекта требует больших инвестиций, на которые собственник не готов идти. «Зачастую собственник не является инициатором проекта, он получил его в результате банкротства предыдущего владельца», – продолжает Соловьев. Обычно в таком положении оказываются банки, которым достаются проблемные активы разорившихся девелоперов. Тем не менее, в «Метриум» настроены оптимистично: «Так или иначе каждая квартира найдет своего покупателя». Юрий Щербаков поддерживает коллег: «Мы убеждены, что первичный рынок будет распродан, пусть и более медленными темпами, чем планировалось». Анна Раджабова допускает, что срок реализации некоторых проектов может растягиваться на десятилетия: «На рынке есть дома, спроектированные до кризиса 2008 года, которые до сих пор не распроданы». Эксперт приводит две главные причины, по которым это происходит: «В некоторых случаях возникают проблемы с документами. Также на рынке встречаются ситуации, при которых девелоперы элитных проектов вступают в конфликт с риелторами и не выплачивают комиссию, после чего брокеры перестают предлагать клиентам такие объекты. В результате они теряются в общей массе новостроек, и рынок о них забывает». Вместе с тем в Knight Frank считают, что в застой в продажах в целом «излечим».  «В большинстве своем возникновение «неликвида» все-таки связано с завышенными ценами – параметром, который можно поправить. Да, иногда это проходит болезненно и сопровождается потерей прибыли или фиксированием убытков, но это можно сделать», – полагает Соловьев. 

Меньше, но лучше

Все опрошенные Urbanus.ru солидарны в том, что количество застройщиков, работающих в элитном и премиальных сегментах, равно как и темп реализации соответствующего продукта, будет снижаться, спрос на качественные объекты сохранится, а уровень экспертизы станет выше. «Предыдущие кризисы научили девелоперов быть более аккуратными, вдумчивыми и осторожными, их профессионализм вырос. Новых и откровенно неудачных проектов практически не появляется», – заключают в Knight Frank. Однако интерес покупателей к вторичной недвижимости будет постепенно уменьшаться. «Новых качественных комплексов в ЦАО давно не было, и вероятно, еще долго не будет», – прогнозирует Юрий Щербаков.