Рейтинги апартаментов элит- и премиум-классов
Опубликовано: 21 мая 2013 г.
Портал о городской недвижимости Urbanus.ru и аналитический центр компании Est-a-Tet составили рейтинги наиболее дорогих апартаментов в Москве. В обзоре были проанализированы 12 объектов премиум и элит-класса с совокупным объемом предложения более 600 апартаментов. Рейтинги составлены на основе анализа трех основных критериев: минимальный бюджет покупки, месторасположение, а также наличие дополнительных услуг для жильцов. Средняя цена самых дорогих апартаментов составила 494,874 тыс. рублей за кв. м, а средняя стоимость апартаментов составила 84 млн. 841,246 тыс. рублей. Что касается месторасположения, четыре проекта находятся в составе комплекса «Москва Сити», остальные восемь - в пределах, либо около Садового кольца.
Рис. 1. Самые дорогие апартаменты Москвы
Рейтинг апартаментов по минимальному бюджету покупки (по возрастанию минимального бюджета покупки)
|
№ п/п |
Объект, адрес, состояние, описание, девелопер |
Диапазон площадей, кв.м. |
Диапазон цен, руб./кв.м. |
Диапазон стоимости, руб. |
|---|---|---|---|---|
|
12 |
Karetny Plaza Состояние: построен Класс: премиум монолитно-кирпичный Девелопер: Строй Инвест
|
67,8 – 69,9 |
434 400 |
29 140 000 - 29 450 000 |
|
141,3 – 208,7 |
380 000 - 387 500 |
54 000 000 - 80 600 000 |
||
|
208,1 |
402 000 |
83 656 000 |
||
|
177,8 – 247,7 |
400 000 - 680 000 |
83 700 000 - 121 000 000 |
||
|
268,9 |
438 000 |
118 000 000 |
||
|
406,3 |
595 000 |
241 750 000 |
||
|
11 |
ЖК Bernikov Состояние: построен Класс: премиум монолитно-кирпичный Девелопер: ИНТЕКО
|
71 - 78 |
415 000 - 435 000 |
29 500 000 - 34 000 000 |
|
101 - 110 |
285 000 - 360 000 |
29 925 000 - 39 600 000 |
||
|
110 - 130 |
300 000 - 435 000 |
36 000 000 - 57 000 000 |
||
|
10 |
МФК « ОКО » Состояние: Монтаж 18 этажа Сдача - 4 кв. 2015 – 1 кв. 2016 Класс: премиум комплекс в ММДЦ «Москва-Сити» Девелопер: Capital Group |
79 - 95 |
390 000 - 465 000 |
31 200 000 - 44 175 000 |
|
153 - 189 |
224 000 - 465 000 |
35 000 000 - 87 000 000 |
||
|
228 - 300 |
400 000 - 650 000 |
91 200 000 - 195 000 000 |
||
|
9 |
ЖК Smolensky de Luxe Состояние: возведение средних этажей Сдача - 4 кв. 2013 Класс: элита монолитно-кирпичный Девелопер: Дон Строй |
66 - 90 |
456 000 – 478 000 |
31 553 000 - 41 000 000 |
|
108 |
405 000—418 600 |
43 500 000 - 45 000 000 |
||
|
126—180 |
326 000—430 700 |
59 000 000 - 75 000 000 |
||
|
137 - 230 |
326 000 - 430 700 |
59 000 000 - 75 000 000 |
||
|
283 |
413 500 |
117 000 000 |
||
|
8 |
МФК Mercury City Tower Состояние: отделочные работы Сдан Класс: премиум комплекс в ММДЦ «Москва-Сити» Девелопер: Mercury Development |
80-500 |
338 550- 762 500 |
32 000 000 - 350 000 000 |
|
7 |
МФК «Новый Арбат 32» Состояние: отделочные работы Сдача - 2 кв. 2013 Класс: элита монолитно-кирпичный Девелопер: ЗАО «БСК» |
44 - 200 |
496 000 - 744 000 |
32 736 000 - 99 200 000 |
|
6 |
МФК Imperia Tower Состояние: построен Класс: премиум комплекс в ММДЦ «Москва-Сити» Девелопер: MosCityGroup |
87 - 98 |
342 360 - 389 910 |
33 551 280 - 34 156 116 |
|
131,6 – 152,6 |
266 130 - 424 684 |
40 451 760 - 55 887 299 |
||
|
186,0 – 204,0 |
354 840 - 369 625 |
68 750 249 - 72 387 359 |
||
|
211 - 322,8 |
412 100 - 475 500 |
87 000 000 - 143 177 939 |
||
|
5 |
МФК « Город Столиц » Состояние: построен Класс: премиум комплекс в ММДЦ «Москва-Сити» Девелопер: Capital Group |
105,8 – 107,5 |
495 000 – 745 000 |
53 074 000 – 79 384 000 |
|
189,7 – 239,7 |
283 000 – 596 000 |
62 613 000 – 133 087 000 |
||
|
4 |
ЖК « Кадашевские Палаты » Состояние: реконструкция Сдача - 1 кв. 2014 Класс: премиум Loft Девелопер: KR-Properties |
152,79 – 351,46 |
408 460 – 628 400 |
63 478 769 – 157 944 570 |
|
3 |
ЖК Turandot Residences Состояние: Начальный этап Сдача - 2015 Класс: элита монолитно-кирпичный Девелопер: Kalinka Real Estate Consulting Group |
110 - 335 |
От 645 000 |
От 70 950 000 |
|
2 |
ЖК Golden Mile Private Residence Состояние: реконструкция Сдача - 1 кв. 2015 Класс: элита монолитно-кирпичный Девелопер: NBM, Kalinka Real Estate Consulting Group, Ginza Project |
120 - 280 |
От 625 000 |
От 75 000 000 |
|
1 |
Резиденция Знаменка Состояние: построен Класс: элита Кирпичный Девелопер: ООО «ИНСТРОЙ - сервис» |
99,1 – 285,6 |
712 000 – 813 000 |
77 298 000 – 232 192 800 |
|
273 |
983 000 |
268 359 000 |
||
|
|
Итого |
44 - 500 |
224 000 – 983 000 |
29 140 000 – 350 000 000 |
|
|
Среднее |
171,44 |
494 874 |
84 841 246 |
Рейтинг апартаментов по месторасположению
Для составления рейтинга апартаментов по месторасположению были приняты во внимание такие критерии как удобство расположения (с точки зрения транспорта), удаленность от Кремля, благоприятность транспортной обстановки и видовые характеристики. Все апартаменты оценивались по 5-бальной шкале, к которым затем были применены весовые коэффициенты.
|
Вес критерия |
0,3 |
0,1 |
0,2 |
0,4 |
1 |
|---|---|---|---|---|---|
|
Название, адрес, состояние |
Удобство располо- жения |
Удаленность от Кремля |
Транспортная обстановка |
Видовые характеристики |
Итого |
|
ЖК «Кадашевские Палаты» Реконструкция |
5 |
4 |
4 |
3 |
3,9 |
|
Резиденция Знаменка Построен |
5 |
5 |
5 |
2 |
3,8 |
|
ЖК Turandot Residences Начальный этап |
4 |
4 |
3 |
3 |
3,4 |
|
МФК «Новый Арбат 32» Отделка |
3 |
2 |
4 |
3 |
3,1 |
|
ЖК Smolensky de Luxe Возведение средних этажей |
3 |
2 |
4 |
3 |
3,1 |
|
ЖК Golden Mile Private Residence Реконструкция |
4 |
4 |
5 |
1 |
3 |
|
МФК «ОКО» монтаж 18 этажа |
1 |
1 |
2 |
5 |
2,8 |
|
МФК Mercury City Tower отделочные работы |
1 |
1 |
2 |
5 |
2,8 |
|
МФК Imperia Tower построен |
1 |
1 |
2 |
5 |
2,8 |
|
МФК «Город Столиц» построен |
1 |
1 |
2 |
5 |
2,8 |
|
ЖК Bernikov построен |
2 |
3 |
4 |
2 |
2,5 |
|
Karetny Plaza Построен |
2 |
3 |
2 |
2 |
2,1 |
Для рассматриваемых апартаментов видовые характеристики имеют большое значение. По данному критерию безусловным лидером являются проекты, представленные в ММДЦ «Москва-Сити». За счет своего расположения и превосходства по этажности над проектами, представленными в пределах Садового кольца, эти апартаменты выгодно отличаются превосходными видовыми показателями.
Удобство расположения оказывает меньшее влияние на потенциальных клиентов, за счет того, что все объекты, кроме проектов, представленных в ММДЦ «Москва-Сити», находятся примерно в равной отдаленности от крупных автомобильных артерий центра столицы.
«Удаленность от Кремля» также является не столь значимым критерием, ввиду того, что все объекты, кроме проектов, представленных в ММДЦ «Москва-Сити», располагаются практически на равном удалении от центра города (в радиусе 2 - 2,5 км).
Транспортная обстановка оценивалась по нескольким критериям:
- Загруженность прилегающих магистралей и улиц в утренние и вечерние часы пик
- Наличие большегрузного транспорта/строительной техники (ММДЦ Москва-Сити)
- Общая транспортная обстановка (удобство выезда, наличие широкополосных магистралей)
По данным критериям были проставлены оценки и рассчитаны значения, учитывая удельный вес каждого из критериев. Далее проекты были отранжированы в порядке убывания по сумме баллов.
Первое место занял проект «Кадашевские палаты», второе – « Резиденция Знаменка », третье – Turandot Residences, что абсолютно логично – эти проекты находятся в самом центре Москвы.
Рейтинг апартаментов по наличию дополнительных услуг
Также все рассматриваемые проекты были оценены на предмет наличия дополнительных услуг для жильцов апартаментов, поскольку это декларируется как одна из существенных составляющих статуса апартаментов, отличающих их от обычных (хотя и элитных) квартир.
|
Название, адрес |
Фитнес/ Spa |
Перего-ворные |
Бар/ ресторан |
Консьерж- сервис |
Room -сервис |
Всего |
|---|---|---|---|---|---|---|
|
МФК «Новый Арбат 32» |
5 |
|||||
|
МФК «ОКО» |
5 |
|||||
|
МФК Mercury City Tower |
5 |
|||||
|
МФК Imperia Tower |
5 |
|||||
|
МФК «Город Столиц» |
5 |
|||||
|
ЖК Golden Mile Private Residence |
5 |
|||||
|
Резиденция Знаменка |
4 |
|||||
|
Karetny Plaza |
3 |
|||||
|
ЖК Smolensky de Luxe |
1 |
|||||
|
ЖК Turandot Residences |
1 |
|||||
|
ЖК Bernikov |
1 |
|||||
|
ЖК «Кадашевские Палаты» |
1 |
На фоне конкурентного окружения, объекты в составе ММДЦ «Москва-Сити» занимают лидирующую позицию, поскольку вкомплексах представлен полный спектр услуг для жителей апартаментов. Также стоит отметить развитую инфраструктуру как самого комплекса ММДЦ «Москва-Сити», так и каждого МФК в отдельности. На том же уровне по дополнительным услугам находится ЖК Golden Mile Private Residence.
Совсем немного по этим критериям уступает «Резиденция Знаменка».
Сводный рейтинг апартаментов по месторасположению и дополнительным услугам
|
Место |
Удельный вес |
0,75 |
0,25 |
1 |
|---|---|---|---|---|
|
Название, адрес |
Месторасположение |
Доп. услуги |
Итого |
|
|
1 |
Резиденция Знаменка |
3,8 |
4 |
3,85 |
|
2 |
МФК «Новый Арбат 32» |
3,1 |
5 |
3,575 |
|
3 |
ЖК Golden Mile Private Residence |
3 |
5 |
3,5 |
|
4 |
МФК «ОКО» |
2,8 |
5 |
3,35 |
|
5 |
МФК Mercury City Tower |
2,8 |
5 |
3,35 |
|
6 |
МФК Imperia Tower |
2,8 |
5 |
3,35 |
|
7 |
МФК «Город Столиц» |
2,8 |
5 |
3,35 |
|
8 |
ЖК «Кадашевские Палаты» |
3,9 |
1 |
3,175 |
|
9 |
ЖК Turandot Residences |
3,4 |
1 |
2,8 |
|
10 |
ЖК SmolenskydeLuxe |
3,1 |
1 |
2,575 |
|
11 |
Karetny Plaza |
2,1 |
3 |
2,325 |
|
12 |
ЖК Bernikov |
2,5 |
1 |
2,125 |
Сопоставление мест в сводном рейтинге и рейтинге по цене
|
Объект, адрес |
Место в рейтинге по цене |
Место в сводном рейтинге |
|---|---|---|
|
Резиденция Знаменка |
1 |
1 |
|
ЖК Golden Mile Private Residence |
2 |
3 |
|
ЖК Turandot Residences |
3 |
9 |
|
ЖК «Кадашевские Палаты» |
4 |
8 |
|
МФК «Город Столиц» |
5 |
7 |
|
МФК ImperiaTower |
6 |
6 |
|
МФК «Новый Арбат 32» |
7 |
2 |
|
МФК Mercury City Tower |
8 |
5 |
|
ЖК SmolenskydeLuxe |
9 |
10 |
|
МФК «ОКО» |
10 |
4 |
|
ЖК Bernikov |
11 |
12 |
|
KaretnyPlaza |
12 |
11 |
Проанализировав представленные проекты по цене, месторасположению и дополнительным услугам, можно отметить, что наиболее комфортными, как с точки зрения месторасположения, так и с точки зрения предоставляемых услуг будут 2 проекта, располагающиеся в историческом центре Москвы - «Резиденция Знаменка» и Golden Mile Private Residence. Вполне логично, что эти два проекта и возглавляют список самых дорогих проектов. Так, наибольший балл в сводном рейтинге по всем критериям получил проект «Резиденция Знаменка». Это комплекс зданий элит-класса, расположенный в 500 метрах от Кремля. Цена начинается от 712 тыс. рублей за кв.м, а минимальный бюджет покупки равен 77,298 млн. рублей. Объект обладает всеми преимуществами элитных апартаментов и предлагает своим жильцам развитую внешнюю и внутреннюю инфраструктуру в сочетании с первоклассным сервисом и индивидуальным подходом к каждому жильцу.
Третье место по баллам и второе место по цене (в том числе и потому, что в отличие от «Знаменки» он еще находится в процессе реконструкции и, безусловно, впоследствии подорожает) проект Golden Mile Private Residence - обойдется покупателям от 625 тыс. руб/кв.м или от 75 млн. рублей за апартамент.
А вот второе место в сводном рейтинге занял МФК « апартаменты привлекательны месторасположением, а также сервисом мирового класса от Marriott. Для жителей доступно большое количество дополнительных услуг, таких как химчистка, SPA, фитнес, переговорные комнаты и др. При этом по бюджету покупки комплекс находится только на 7 месте. Стоимость квадратного метра начинается от 496 тыс. рублей за кв. м, а минимальный бюджет покупки равен 32,736 млн. рублей. Таким образом, можно сказать, что этот комплекс является лучшим предложением по соотношению «цена-качество» (если так в принципе уместно говорить о самых дорогих апартаментах).
Апартаменты, входящие в комплекс ММДЦ «Москва-Сити», обладают не только полным набором дополнительных услуг, но и развитой внешней и внутренней инфраструктурой, что выгодно отличает эти проекты от объектов, представленных в пределах Садового кольца, а исключительные видовые характеристики и хорошая транспортная доступность, несомненно, являются отличительными достоинствами данных проектов. Поэтому они вполне заслуженно расположились в середине сводного рейтинга и в середине рейтинга по бюджету покупки.
В нижней части сводного рейтинга расположились два проекта: Karetny Plaza и ЖК Bernikov. Оба проекта принадлежат к Премиум-классу. Минимальный бюджет покупки в Karetny Plaza составляет 29,14 млн. рублей, цена 1 кв.м. равна 434,4 тыс. рублей. Минимальная цена квадратного метра в ЖК Bernikov - 415 тыс. рублей, а минимальная стоимость квартиры – 29,5 млн. рублей. Располагаются анализируемые объекты между Садовым и Бульварным кольцом, и несколько уступают конкурентам по совокупности месторасположения, видовых характеристик и наличию дополнительных услуг, предоставляемых жильцам апартаментов. Таким образом, цена этих комплексов соответствует их характеристикам, и делает их наиболее доступными предложениями из рейтинга 12 самых дорогих комплексов апартаментов.
«Сегмент дорогих апартаментов – очень перспективный формат элитного рынка, который в ближайшие годы будет актиевно развиваться. Ведь на элитном рынке недвижимости для покупателей не принципиален статус приобретаемой недвижимости (апартаменты или квартиры), они рассматривают покупку не с точки зрения статуса жилья, а исходя из других характеристик – местоположения и объемов предоставляемых услуг в рамках проекта. Москва-сити в ближайшие годы будет активно развиваться, там есть свободные площадки под строительство, на которых будут проектироваться в том числе апартаменты с уникальными видовыми характеристиками и развитой инфраструктурой. Сегодня этот комплекс занимает порядка 30% рынка элитной недвижимости и будет сохранять эту долю и далее. Что касается апартаментов в центре Москвы, то учитывая, что в исторической ее части сегодня существует много ограничений по новой застройке, стоит ожидать появления большого количества проектов реконструкции существующих зданий, которые будут являться в большинстве случаев апартаментами. Можно прогнозировать, что исследуемый сегмент вырастет в ближайшие 2 года на 25-35% при сохранении благоприятной экономической ситуации», – подчеркнул Денис Бобков, руководитель аналитического центра Est-a-Tet.