Покупать ли квартиру в почти достроенном доме?

Большинство покупателей новостроек расслабленно подходят к процессу приобретения жилья на первичке, если строительство идет полным ходом, а дом близится к завершающей стадии – сдачи в эксплуатацию. Однако покупка жилья на финальной стадии строительства не менее рискованна по сравнению с оплатой недвижимости при самом начале ее возведения. О том, с какими проблемами могут столкнуться дольщики перед сдачей дома в эксплуатацию, в настоящем материале расскажет адвокат Олег Сухов («Юридический центр адвоката Олега Сухова»).

Четыре основные проблемы на завершающей стадии строительства

Основной риск – это затягивание сроков строительства, вызванный осложнением или невозможностью подключения дома к коммуникациям (подобной проблемой страдают около 10% новостроек).

Другая проблема (так же около 10%), которой подвержены новостройки – финансовые пирамиды, обусловлена отсутствием денежных средств, закончившихся ранее завершения строительства дома.

Адвокат Олег Сухов

Большинство покупателей новостроек сталкиваются с риском судебного оформления собственности (около 80%). Это связано с невозможностью или задержкой подписания застройщиком необходимых документов, в том числе с органами муниципальной власти, соинвесторами строительства, собственником земельного участка и иными сторонами, что приводит к значительному затягиванию оформления недвижимости во внесудебном порядке.

Несвоевременным получением разрешения на ввод дома в эксплуатацию страдают около 85% новостроек, что может быть вызвано выявлением существенных строительных нарушений, по причине несоответствия здания строительным нормам и требованиям к охране окружающей среды или пожарной безопасности, не отлаженным инженерным оборудованием здания: системы водоснабжения, тепло- или электроснабжения, не остеклением лоджий, отсутствие муниципального ремонта и так далее.

Различия рисков при достроенном и не достроенном доме

Если дом уже сдан в эксплуатацию – все проблемы решаются проще, их вообще можно считать незначительными по сравнению с теми, что превалируют в новостройках, не сданных в эксплуатацию. И, тем не менее, сложности могут быть.

Прежде всего, это длительное оформление права собственности, ускорить которое можно путем судебного признании права собственности самостоятельно. Также стоит отметить двойные продажи, проявляющиеся в любое время и до, и после сдачи дома в эксплуатацию. При надлежащей проверке правоустанавливающих документов на момент подписания договора с застройщиком, данную проблему можно исключить практически на 100%.

Хуже обстоит дело, когда дом в эксплуатацию не сдан. Покупатели недвижимости рискуют остаться и без денег, и без квартир, если достройка будет невозможна или не интересна ни самому застройщику, ни местным органам власти. Результатом такого развития событий неизбежно станет банкротство строительной компании с продажей не введенного в эксплуатацию дома через конкурсную массу стороннему инвестору, с выдворением дольщиков из инвестиционного проекта.

Следует отметить, что приведенные выше проблемы касаются абсолютно всех покупателей новостроек, в том числе заключивших договоры долевого участия. Закон 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» не является гарантом, способным исключить или минимизировать рассматриваемые риски.

Нередки случаи, когда абсолютно готовые к проживанию квартиры с заселившимися людьми, тем не менее, не оформлялись в собственность годами, а иногда и продавались с молотка при банкротстве застройщика.

Как исключить возможные проблемы и возможно ли застраховаться?

Для минимизации рисков, следует тщательно изучить правоустанавливающие документы на строительство, историю застройщика, сам договор, предлагаемый к подписанию, и организовать правильную оплату по нему.

У застройщика должны быть в порядке все разрешительные документы, а именно: документы, подтверждающие его права на земельный участок, на котором ведется строительство – свидетельство о праве собственности на землю или договор аренды; разрешение на строительство; заключение госэкспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом; проектная документация, проектная декларация, включающая в себя все изменения, если они есть. Данные документы застройщик обязан предоставить согласно закону «Об участии в долевом строительстве» любому обратившемуся лицу.

Существует несколько типов договоров, которые используются при продаже квартир в новостройках:

• договор долевого участия по 214-му федеральному закону;
• договор об инвестиционной деятельности по 39-му федеральному закону;
• вексельный договор;
• предварительный договор,
• договор уступки прав и др.

На сегодня наиболее надежны договоры долевого участия и договоры уступки права требования в соответствии с 214-ФЗ. Остальные – не всегда хуже, но они требуют большей юридической грамотности от участника договора или привлечения в помощь юриста.

Стоит отметить, что практически все слабые и проблемные места, способные привести к нежелательному, а порой и катастрофическому результату, достаточно быстро выявляются профессиональным адвокатом на любой стадии приобретения новостройки.

Что касается страхования данных рисков, то в нашем государстве такой институт не работает, а все услуги страховых компаний – не более чем обман или рекламный ход, которые нисколько не гарантируют интересы дольщиков.

Что делать при наступлении рисков

При задержке ввода дома в эксплуатацию, если дольщик заключил договор согласно Федеральному Закону № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», а компания-застройщик ссылается, например, на последствия мирового финансового кризиса, покупатель новостройки вправе требовать взыскание неустойки (1/150 ставки рефинансирования в день от стоимости договора).

В случае существенного нарушения договора компанией, можно его расторгнуть и потребовать возврата оплаченной суммы. При этом следует учесть, что, во-первых, уплаченных денег впоследствии может не хватить на аналогичное по классу жилье (необходимо отметить, что дольщик вправе требовать возмещения убытков и неустойки, приравненных к рыночной стоимости жилья на момент вынесения судебного решения), а, во-вторых, фактически вернуть средства, присужденные судом, если застройщик банкрот, бывает не всегда возможно (а такие ситуации нельзя назвать редкостью).

Каждый негативный сценарий требует индивидуального подхода, в том числе и бездействия, когда те или иные попытки устранить возможные нарушения прав дольщиков не способны разрешить проблему. Поэтому единственно правильная рекомендация для дольщиков – при наличии проблемы обратиться к опытному юристу, специализирующемуся именно на подобных делах, который и примет правильное решение, что и как следует делать или не делать.

Ключевые рекомендации

• При банкротстве застройщика необходимо обратиться в арбитражный суд в начавшийся процесс банкротства с требованиями о включении в реестр передачи жилых помещений, если дом не сдан в эксплуатацию. Если дом в эксплуатацию сдан – с требованиями о признании права собственности на квартиру.
• Если затягивается оформление права собственности – обращение в суд с иском о признании права собственности.
• Если имеет место задержка ввода дома в эксплуатацию – необходимо ждать, а по результату завершения строительства требовать с застройщика неустойку, либо расторгнуть договор, если застройщик финансово состоятелен и присужденные средства реально вернуть.
• При двойных продажах необходимо признавать в свою пользу права на приобретенную недвижимость, также в судебном порядке.

Насколько реальна помощь суда?

Суд определенно может помочь в разрешении проблемы, особенно если на руках имеется достаточный пакет документов, и суду понятна схема, по которой реализовывались квартиры (в последнее время во многих судах столицы право признается «на потоке» по одним и тем же объектам, по которым уже есть положительные решения – это значительно повысит шансы на успех).

Способы защиты своего нарушенного права разнообразны – это и подача искового заявления о признании права собственности на оплаченный объект недвижимости (наиболее перспективный вид исков, удовлетворяется едва ли не 70% от общего числа), и требование о расторжении договора долевого участия с одновременным взысканием денежных средств (и сопутствующие проценты за пользование чужими денежными средствами, неустойка, убытки и так далее).

Отдельно стоит сказать о взыскании неустойки с застройщика. Конкретный размер взысканной суммы определить подчас сложно. Примерно, в 1/5 случаев дольщику полностью отказывают во взыскании неустойки, в 70% случаев удается получить от 50 до 200 тысяч рублей, и лишь в 5% -10 % случаев неустойка удовлетворяется свыше 500 000 рублей.