Подмосковье ставят на рельсы: что будет с ценами на жильё после ввода МЦД

Портал Urbanus.ruпытался выяснить, как новый проект "Московские центральные диаметры" повлияет на рынок жилья Московской области — и повлияет ли вообще.

Много не построишь

В столичном регионе намечается очередной масштабный транспортный проект — "Московские центральные диаметры". Согласно ему, к 2025 году города ближнего Подмосковья будут связаны друг с другом через центр Москвы с помощью сквозного железнодорожного движения.

В 2018−2019 годах планируется связать Одинцово и Лобню, Нахабино и Подольск. Еще пять диаметров должны включить в единую скоростную транспортную систему Зеленоград, Раменское, Пушкино/Королев и Железнодорожный. Проект призван разгрузить автомобильные дороги, включая МКАД, и пригородный железнодорожный транспорт, а также повысить транспортную доступность подмосковных городов.

Строительство наземного метро может привлечь бизнес на территории, по которым пройдут новые железные дороги. Компаниям будет выгодно перенести офисы в Подмосковье, чтобы оптимизировать расходы на содержание. "Там, где развивается бизнес, будет расти и девелопмент. Не исключено, что освоение прилегающих к "легкому" метро территорий сформирует новые города-спутники", — считает коммерческий директор агентства недвижимости "Рядом" Денис Крючков.

Транспорт и социальная инфраструктура — два важнейших фактора, на которые в первую очередь обращают внимание покупатели жилья. Транспортная доступность настолько важна, что развитие новых магистралей иногда способно изменить карту спроса и престижности районов.

В Подмосковье вопрос стоит еще острее. Для многих потенциальных покупателей именно отсутствие транспорта является сдерживающим фактором при выборе между новостройками в области или столице, заявил управляющий партнер ГК "Основа" Олег Колченко.  Любое строительство или расширение шоссе в Подмосковье повышает привлекательность недвижимости в этом районе, а появление внеуличного транспорта, такого как метро в любом его виде, способно стать катализатором развития всего региона.

Но не все специалисты уверены в этом. Генеральный директор компании «Миэль-Новостройки» Наталья Шаталина сравнила МЦД с Московским центральным кольцом. "Когда появились планы по открытию МЦК, застройщики заинтересовались некоторыми локациями, но лишь там, где значительно улучшалась транспортная доступность. Открытие магистрали не оказало влияния ни на первичный, ни на вторичный рынок жилья, потому что локации, где открывались станции, уже имели хорошую транспортную доступность. Выиграл лишь район Коптево, где до запуска МЦК не было метро", — напомнила она.

Не должен новый проект повлиять и на девелоперскую активность в Мособласти — там и так строят много жилья. При этом Роман Лябихов, гендиректор ГК "Атлант", сомневается, что диаметры улучшат транспортную доступность городов. "Судя по информации из открытых источников, МЦД, по сути, будут дублировать существующие ж/д ветки. Большинство территорий вблизи существующих линий, пригодных для жилого строительства, уже застроены. Поэтому участков, свободных и привлекательных для возведения новостроек, осталось не так много", — пессимистичен Лябихов.

Рост лишь в теории

Запуск Центральных московских диаметров хотя и не станет мощным импульсом для развития прилегающих территорий, однако может отразиться на цене новостроек — как уже возводимых, так и тех, что только начнут строиться в ближайшие годы.

Денис Бобков, руководитель отдела развития ГК "Сапсан", привел пример Реутова, где за год до открытия станции метро «Новокосино» жилье подорожало на 15−20%. По словам менеджера, на фоне улучшения транспортной доступности в зоне МЦД-2 (Нахабино — Подольск) цены на новые квартиры в районе Нахабина, Павшино (Красногорска) и на юге (Бутово, Щербинка, Подольск) могут подняться на 5−10% в зависимости от наличия или отсутствия метро сегодня.

От запуска новых веток метро могут выиграть прежде всего Лобня и Подольск. "Мы уже используем информацию о строительстве метро, это огромное конкурентное преимущество — иметь возможность за час добраться до центра столицы, без пробок и с комфортом. Будущих покупателей привлекает наличие метро, тем более, что оно будет запущено уже в следующем году", — сообщил директор по развитию ЖК «Мечта» Дмитрий Щербаков.

Согласно оценкам риелторов, внутри МКАД влияние МЦД на новостройки будет не таким значительным, поскольку ветка будет проходить в районах с существующими линиями Московского метрополитена.

Между тем руководитель отдела продаж департамента жилой недвижимости Penny Lane Realty Илья Прогоннов не столь оптимистичен в ценовых прогнозах: появление новых станций метро или реконструкция трасс влияют на рост цен лишь в теории. "Есть множество причин, сдерживающих этот процесс. Во-первых, массовый выход застройщиков на стройки и усилившаяся конкуренция, во-вторых, низкая покупательская способность, в-третьих, ненадежность финансовых инструментов — та же ипотека, несмотря на все усилия власти и банков, по-прежнему вызывает опасения у многих потенциальных покупателей, — перечислил эксперт. — Поднимать на этом фоне цены — все равно что замораживать продажи".

Возможен и обратный сценарий: недвижимость поблизости от новых веток может подешеветь из-за шума и появления дополнительной инфраструктуры (мелких торговых точек и так далее). В особенности это касается элитного жилья и коттеджной застройки — там падение цен может составить 30%, предупреждает Светлана Лапшина, гендиректор агентства недвижимости "Биг Риэлти".

Согласно данным Ирины Доброхотовой, председателя совета директоров компании «Химки, Котельники, Красногорск, Одинцово, Королев и другие).

Основная часть новостроек, попадающих в зону первой очереди строительства МЦД, относится к эконом-классу. Вдоль двух первых линий — от Лобни до Одинцова и от Нахабина до Подольска — запланированы около 60 проектов, причем как в Московской области, так и в столице. Предложение есть как в корпусах на начальной стадии строительства, так и в сданных корпусах, где еще не все квартиры раскуплены.

Аргументы в рекламе

Строительство МЦД едва ли заметно отразится на вторичном рынке жилой недвижимости Подмосковья. Дело в том, что диаметры — это не кардинально новый транспорт, а оптимизация существующих веток и создание возможностей для пассажиров двигаться от города к городу без заезда в Москву.

"Конечно, это значительно повысит уровень комфорта для жителей, но, откровенно говоря, не слишком повлияет на уровень цен. Возможен незначительный рост, не более 2−3%", — делится прогнозом Татьяна Саксонцева, управляющий партнер компании "Миэль-Сеть офисов недвижимости".

Аналитики полагают, что создание новых магистралей может повлиять на отдельные предложения, например, в домах с хорошим местоположением, окружением и рядом других субъективных характеристик. Но в целом каких-то серьезных изменений ждать не стоит.

Директор "НДВ-Девелопмент" Андрей Стригалев не исключил, что в преддверии запуска диаметров спрос на "вторичку" может вырасти, а сроки экспозиции при продаже жилья сократиться. "По крайней мере, у владельцев квартир (особенно наиболее удаленных локациях по данному маршруту) появятся дополнительные аргументы в рекламе", — добавляет он.

Но нужно понимать, что вторичное жилье на периферии морально устарело и уже не отвечает современным требованиям о комфорте — и это притом, что на рынке более чем хватает предложения в новостройках.

Некоторые специалисты по недвижимости говорят о том, что спрос на жилье "перетекает" из Московской области в Москву, и изменить этот тренд запуском движения по железнодорожным веткам не получится.

Когда у потенциального покупателя есть возможность, прежде всего финансовая, выбирать между Подмосковьем и Москвой, он выберет второе: там и метро рядом, и инфраструктура иного уровня, чем в области.

Одно можно сказать точно: создание диаметров даст дополнительные альтернативы потенциальным покупателям "вторички" в Подмосковье. Если сейчас некоторые семьи вынуждены брать ипотеку, чтобы купить квартиру в относительной доступности от метро, то МЦД расширит географию их поиска, а может быть, и избавит от необходимости брать кредит.

Илья Китов