По договору 214-ФЗ работает 40% застройщиков Москвы

Юридическая прозрачность схемы покупки, наряду с ценой, местоположением и транспортной доступностью, является одним из важных критериев при принятии решения о приобретении квартиры в новостройке. Эксперты компании « Метриум Групп » определили, по каким договорам предпочитали работать продавцы и застройщики в 2013 году.

В сегменте новостроек эконом-класса на сегодняшний день самой распространенной является покупка жилой недвижимости по ДДУ в соответствии с 214-ФЗ. Доля такого предложения составляет 41%. По этой схеме реализуются квартиры в наиболее крупных и успешных проектах: ЖК «Царицыно», ЖК « Некрасовка-Парк », ЖК « LIFE-Митинская ». Заключение договоров долевого участия выгодна и для самих продавцов, поскольку повышает лояльность покупателей и становится одним из конкурентных преимуществ.

На втором месте - предварительный договор купли-продажи (ПДКП), с которым работают в 34% случаев. Заключение сделки по этому договору обычно практикуется продавцами в период до получения разрешения на строительство, (что незаконно) и после ввода в эксплуатацию (что уже законно), пока еще не оформлены свидетельства о праве собственности (в первом случае по такой схеме реализуется порядка 15% предложения, во втором случае - 85%). Столь большая доля жилья, где с покупателями квартир заключается ПДКП, обусловлена значительным количеством относительно недавно введенных в эксплуатацию новостроек в эконом-классе.

На третьем месте - договоры паенакопления (13%), после заключения которых покупатель становится членом ЖСК. По такой схеме работает один из крупнейших застройщиков Москвы - ГК « ПИК », реализующий по такой схеме крупнейший на сегодня проект эконом-класса « Большое Кусково ». Стоит напомнить, что незаконного в данной схеме ничего нет, однако покупатель наименее защищен, поскольку подобная форма договора содержит много подводных камней и рисков, и дает минимум гарантий.

На четвертом месте – смешанная схема (6%), когда жилье в одном и том же доме продается по разным договорам (чаще всего это ПДКП и ДКП). Причиной служит то, что получение прав собственности на квартиры осуществляется постепенно, то есть свидетельства на одну часть квартир в доме могут быть уже оформлены, а на другую - нет. Кроме того, один и тот же продавец иногда реализует жилье и от застройщика, и от инвестора, тогда во втором случае используется договор переуступки по ДДУ.

Наименьшую долю занимают прямые договоры купли-продажи - 4%. ДКП используется, когда право собственности на все квартиры уже оформлено. Столь небольшую долю эти договоры занимают, потому что к моменту оформления прав собственности, нераспроданным жилье остается лишь в немногих проектах. Совсем минимальную долю занимают предварительные договоры долевого участия -2%. ПредДДУ заключаются на стадии до получения разрешительной документации, и мало кто из застройщиков рискует начинать продажи до официального разрешения, поскольку это явно противозаконно.

На рынке апартаментов наибольшее распространение получила схема заключения ПДКП. Дело в том, что большая часть (56%) апарт-комплексов представляют собой проекты реставрации уже существующих зданий, а значит, не попадает под действие 214-ФЗ, который посвящен исключительно новостройкам. А вот застройщики, которые строят апарт-комплексы «с нуля», предпочитают работать по ДДУ. Также при покупке апартаментов популярны договоры купли-продажи и инвестирования. А вот схема с жилищно-строительным кооперативом в бизнес-классе не практикуется вовсе.