Октябрь на московском рынке: семь компактных комплексов внутри МКАД и новый титан в Бутово

Одной из самых востребованных локаций этого сезона оказался «полуостров», образованный Москвой-рекой и южной дугой ТТК. Из 58 новых адресов, которые активировались в столице с начала года, сразу 8 относятся к этой относительно небольшой зоне. В октябре здесь состоялись сразу две премьеры. К югу от Павелецкого вокзала Группа «Эталон» приступила к реализации проекта Voxhall. На участке в 2,7 га будут построены три (в том числе, один сдвоенный) ступенчатых корпуса с просторными террасами и разбит мини-парк. К разработке концепции благоустройства привлечен едва ли не самый известный отечественный бренд в сфере общественных пространств – бюро Wowhouse. С запуском Voxhall экспозиция дальнего Замоскворечья пополнится более чем 400 квартирами и почти 500 апартаментами. Благодаря более низкому прайсу (разница 13% по состоянию на первую половину ноября), необычной архитектуре и адресной привязке к ЦАО дебютант «Эталона» вполне может навязать конкуренцию соседнему ЖК High Life, который строится под флагом ГК «Пионер». Еще одна точка продаж в этой локации появилась у станции метро «Октябрьская» – на пересечении Ленинского проспекта и Садового кольца. Gravion Group, основанная выходцем из структур Tekta Group Юрием Неманежиным, приступила к реконструкции гостиницы «Варшава», на базе которой появится апарт-комплекс Cult. Девелопер надеется вложить в проект порядка 4 млрд рублей. При этом на продажах апартаментов (91 лот) он может заработать, по крайней мере, 4,2-4,5 млрд рублей.

Жилые комплексы Москвы, стартовавшие в октябре

Жилой комплекс	Застройщик	Район	Средняя стоимость кв. м, тыс. рублей	Объем фонда (в рамках выведенных на рынок корпусов)
Никольские луга	ГК «ПИК»	Южное Бутово	176,06	960
Voxhall	Группа «Эталон»	Замоскворечье	410,44	891
New Form Аминьевское	Pioneer Finance	Очаково-Матвеевское	275,06	654
Kinetik	UDS	Западное Дегунино	289,89	553
Апартаменты в Кусково	ИП Кравченко А. В.	Вешняки	253,51	389
West Tower	Ташир	Очаково-Матвеевское	345,79	277
Verdi	Glincom	Савеловский	329,81	107
Cult	Gravion Group	Якиманка	864,85	91

Еще один очаг застройки сложился вдоль Аминьевского шоссе. Он охватывает шесть адресов с 1,5 тыс.  квартир и апартаментов. К этой группировке примыкают территории еще четырех новостроек с 900 лотами в актуальной экспозиции. В целом локация на стыке районов Очаково-Матвеевское и Раменки генерирует сегодня 6,8% предложения на рынке «старой» Москвы. Весьма заметный вклад в ее статистику вносит новый проект – West Towers от компании «Ташир», объединяющий две башни (по 22 этажа в каждой), бизнес-центр и шестиэтажную торговую галерею. Последняя оснащена зеленой зоной с местами для отдыха и смотровой площадкой. Фонд проекта насчитывает 277 апартаментов, из которых 228 в настоящее время доступны для реализации. По другую сторону шоссе расположены два корпуса бывшего общежития. Им предназначено стать апарт-комплексом New Form Аминьевское. В качестве девелопера указана компания Pioneer Finance, но продажей апартаментов занимается агентство «НДВ Супермаркет Недвижимости». Финансовую поддержку проекту оказывает «Промсвязьбанк», который выделил на работы по реконструкции 2,14 млрд рублей. Эту сумму New Form Аминьевское делит с однотипным комплексом New Form Жигулевская на юго-востоке. Самый дешевый лот (студия 12,3 кв. м) по новому адресу стоит 3,68 млн рублей. Однако в Москве есть и еще более экономичное предложение. Оно связано с другим проектом реконструкции – комплексом «Апартаменты в Кусково» (Вешняки, ВАО). Имя официального застройщика – индивидуальный предприниматель Кравченко А. В. – ничего не скажет потенциальным покупателям. Поэтому им целиком придется полагаться на репутацию консалтинговой компании «Метриум», взявшей на себя реализацию недвижимости в апарт-комплексе. На текущий момент в его фонде можно найти юнит площадью 14,1 кв. м, который продается за 3,58 млн рублей.

Шестая часть всех новых корпусов сконцентрирована в границах Северного административного округа. Район Западное Дегунино – по-прежнему среди лидеров севера по объему строительства. В октябре местная экспозиция еще выросла – за счет комплекса Kinetik, спроектированного нидерландским бюро MLA+. Застройщиком выступает уральская компания UDS. Несмотря на качественную архитектуру и близость к метро (200 м до станции метро «Верхние Лихоборы»), у новостройки есть ряд недостатков, которые могут осложнить реализацию квартир. Это перекос в сторону однокомнатных планировок (три четверти всех лотов), отсутствие собственной социальной инфраструктуры и крайне низкий коэффициент обеспечения парковочными местами – 0,28.

Glincom после трехлетнего перерыва вывел новый комплекс с апартаментами. Если один из предыдущих носил имя Вивальди, то этот назван в честь другого итальянского композитора – «Верди» (Verdi). Под него выделен участок на Верхней Масловке – близ Петровского парка. Фасады здания будут оформлены в стиле ар-деко. В квартиографию проекта застройщик заложил 107 юнитов, включая 7 пентхаусов и двухуровневые объекты с антресолями. К услугам резидентов будут зеленая лаунж-зона с баром на эксплуатируемой кровле, ресторан, детская площадка, салон красоты и цветочный магазин.

В октябре с новой силой продолжилось соперничество между ГК «ПИК» и ГК «А101». Оно не ограничивается ТиНАО, где базируются крупнейшие «дредноуты» обеих флотилий. Сейчас разворачивается грандиозная «битва за Бутово». А101 движется в эту локацию с запада, со стороны своих новомосковских проектов – «Белые ночи» и «Скандинавия». ПИК, который сдан осенью последние два корпуса в ЖК «Столичные поляны», развивает экспансию по встречному вектору. К востоку от Варшавского шоссе у него три больших подмосковных проекта – «Бутово Парк», «Бутово Парк 2» и «Восточное Бутово». Теперь же еще один исполин поднимется в черте Москвы – ЖК «Никольские луга»: 36 га территории, 46 жилых корпусов, 3 детских сада, 2 школы, поликлиника, большая детская площадка  (PlayHub) и огромный массив коммерческой недвижимости. Нужно отметить, что в ЖК «Никольские луга» предлагается куда более дешевый продукт по сравнению с линейкой ЖК «Южные сады». Цена однокомнатных квартир по этому адресу начинается с 6,51 млн рублей, студий – с 5,16 млн рублей. А101 не может предложить в Бутово жилье дешевле 8,61 млн и 5,80 млн рублей (соответственно категории).

Нужно отметить, что в 2021-м году интерес застройщиков к районам-«протуберанцам» – один из трендов этого сезона. С начала года за МКАД (не считая Новой Москвы) стартовали продажи по пяти новым адресам. Помимо упомянутых ЖК «Южные сады» и ЖК «Никольские луга» это апарт-комплекс «Перец», клубный дом «Рублево» и недавняя большая премьера от ФСК «1-й Ленинградский» в Молжаниновском районе. Для сравнения в январе-октябре 2020-го с внешней стороны МКАД (опять-таки без учета новомосковской экспозиции) появился всего один проект – ЖК «Аквилон Митино».