Новостройки Москвы: вчера, сегодня, завтра

Вот и подошел к концу 2015 год, самое время подводить итоги на рынке недвижимости. Этот год стал непростым для большинства россиян из-за сложной экономической ситуации в стране. Разногласия РФ с западным миром привели к санкциям, которые сократили поток инвестиций в нашу страну и снизили стоимость нефти, что привело к девальвации рубля. Это повергло нашу страну в экономический кризис. Уход с рынка иностранных инвесторов негативно отразился на бизнесе, а доход населения сократился. Кроме того, санкции закрыли доступ к зарубежным кредитам, что также негативно отразилось на макроэкономической ситуации в стране. Все эти неприятные факторы привели к снижению объема ликвидности и несоответствию цен на квадратные метры столичных квартир и доходов населения.

Предложение и тенденции 2015 года

В 2015 году рынок недвижимости в целом по России и по Московскому региону перестраивался и адаптировался к новым условиям.  Наталия Немчанинова, директор департамента продаж компании ОПИН рассказала, что на рынок недвижимости в 2015 году, прежде всего, влияли валютные колебания, высокая ключевая ставка, заявления об изменениях в работе 214-ФЗ и, конечно, изменения в качественной структуре объема предложения – даун-сайзинга, понижения класса основного объема выходящих на рынок проектов особенно в Москве. Власти и девелоперы с целью сохранить и поддержать спрос предложили покупателям ипотеку с господдержкой, акционные предложения и дополнительные преференции от застройщиков, гибкие схемы рассрочек. Большая работа по поддержки отрасли ведется в диалоге власти и инвесторов и это положительно сказывается на развитии рынка: проекты продолжают строиться, а рынок пополняется новыми предложениями.

В свою очередь Мария Литинецкая, генеральный директор компании « Метриум Групп » отметила, что этом году на столичный рынок недвижимости в массовом сегменте вышел 21 проект, в бизнес-классе рынок пополнили 14 проектов, а в элитном сегменте вышло 8 проектов.

 

 

Комфорт-класс
№	Название ЖК	Адрес	Девелопер
1	« Мичурино-Запад »	Большая Очаковскаяулица	Forum Properties
2	«Варшавское шоссе, 141»	Улица Академика Янгеля	ГК ПИК
3	«Орехово»	Улица Маршала Захарова	ГК ПИК
4	«Life-Ботанический сад»	Лазоревый проезд	ГК « Пионер »
5	«Терлецкий парк»	Новогиреевскаяулица	NBM
6	«Город на Реке Тушино-2018»	Волоколамское шоссе	« Бест-новострой »
7	«Мещерский Лес»	Боровское шоссе	ГК ПИК
8	«Ярцевская 24»	Ярцевская улица	ГК ПИК
9	«Маршала Захарова 7»	Улица МаршалаЗахарова	ГК ПИК
10	«ЖД на ул. Ельнинская, 14Б»	улица Ельнинская	ГК ПИК
11	« Город »	Дмитровское шоссе	«Град инвест».
12	« SREDA »	Рязанский проспект	PSN Group
13	«Петр I»	Шоссе энтузиастов	ГК Морнтон
14	«Летчика Бабушкина 17»	улица Бабушкина	«Бэкстон»
15	« Ясный »	Каширское шоссе	MR Group
16	« Green Park »	Сельскохозяйственнаяулица	ГК ПИК
17	«Золотая Звезда»	Проспект Буденного	Эталон инвест
18	«Влюблино»	Совхозная улица	ГК Мортон
19	«Родной город. Каховская»	Внутренний проезд	« РГ-Девелопмент »
20	« PerovSky »	Шоссе Энтузиастов	MR Group
21	«Кварталы 21/19»	Рязанский проспект	Предприятие МС

 

 

Бизнес-класс
№	Название ЖК	Адрес	Девелопер
1	«Дом на Рогожском Валу»	Рогожский Вал	Лидер-Инвест
2	« Невский »	Улица Адмирала Макарова	« Крост »
3	«Потапово Lite»	Щелковское шоссе	ГК « Домостроитель »
4	« ЗИЛАРТ »	УлицаАвтозаводская	ГК ЛСР
5	« Дыхание »	Дмитровскоешоссе	ФСК Лидер
6	« Vander Park »	Рублевское шоссе	ГК ПИК
7	«Штат 18»	Новокосино	Capital Group
8	«Родной Город. ОктябрьскоеПоле»	УлицаОктябрьского Поля	ГК Мортон
9	« Символ »	Шоссе Энтузиастов	Донстрой
10	« AFI Residence  Paveletskaya»	Павелецкаянабережная	AFI Development
11	«Изумрудная 24»	Изумрудная улица	Бэкстон
12	«Марьина Роща»	Сущевский вал	MR Group
13	«ЖК на ул. Душинская, вл. 16»	Душенская улица	Capital Group
14	«ЖК на ул. Коминтерна, вл. 10»	Улица Коминтерна	ГК Промингрупп

 

 

Элитный класс
№	Название ЖК	Адрес	Девелопер
1	« Рахманинов »	Кисловский переулок	KM Development
2	«Palazzo Imperiale»	Щетининский переулок	KM Development
3	«Звонарский»	Звонарский переулок	KM Development
4	« Воробьев Дом »	Воробьевское шоссе	MR Group
5	« Резиденция на Всеволожском »	Всеволжский переулок	« Лидер-Инвест »
6	«Клубный дом на Серпуховском Валу»	Серпуховский вал	«Лидер-Инвест»
7	«Вересаева 11»	Улица Вересеева	Вересаева Плюс
8	« Суббота »	Улица Верхняя	Донстрой

 

Литинецкая подчеркнула, что для всех трех сегментов рынка была характерна единая тенденция, а именно – выход новых проектов с дисконтом до 10-15%. Таким образом, застройщики в условиях жесткой конкуренции ведут борьбу за покупателя в условиях кризиса. «На сегодняшний день клиенты крайне настороженно относятся к объектам на начальной стадии строительства, опасаясь их заморозки. И демократичные цены позволяют повысить лояльность покупателей. Однако только лишь предоставление скидки не становится гарантом ликвидности проекта. Клиенты сегодня гораздо более требовательные, ведь в одной ценовой категории они могут выбирать из десятков проектов как Москвы, так и области. Поэтому каждый девелопер сегодня ведет борьбу на уровне идей, внедряя самые разные «фишки», и выделяя проект среди конкурентов. Баланс цены и уникальности концепции – залог сегодняшнего успеха проекта»,- отмечает эксперт.  В силу обострения конкуренции маятник рынка качнулся в сторону покупателя. Первый заместитель генерального директора компании « НДВ-Недвижимость » Яна Сосорева также рассказала, что застройщики готовы идти навстречу клиентам, что видно по наличию скидок и спецпредложений, лояльности с точки зрения схем оплаты жилья. Это дополнительное субсидирование ипотечной ставки от застройщика, выгодные условия рассрочки, опции MoneyBack, скидки при 100% оплате жилье, услуга отделки в подарок и прочее. По мнению эксперта, сейчас экономически выгодно покупать жилье в новостройках с хорошими качественными характеристиками. Так как появились уникальные предложения по стоимости, то Москва, которая априори интересна покупателям, усиливает свои позиции. 

Вторая тенденция, которая проявила себя на рынке недвижимости в этом году – это замедление темпов прироста объема предложения апартаментов. Владимир Богданюк, руководитель Аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet рассказал, что несмотря, на то, что, в этом году вышло даже на один проект больше, чем в прошлом году (в 2015 году на рынок поступило 28 новых комплексов апартаментов), годовой прирост предложения апартаментов составил всего 12,4%, тогда как в 2014 году этот показатель достиг почти 50%. В III квартале 2015 году в ряде проектов апартаменты были переведены в статус жилых помещений, за счет этого сократился объем предложения апартаментов на рынке. Помимо падения спроса, сегмент апартаментов испытывает довольно серьезное давление со стороны властей, намеренных его формализовать. Уже в 2016 году налог на апартаменты без возможности прописки составит 2%, также в 2015 году был введен запрет на строительство апартаментов как капитальных строений, кроме как в составе гостиничных комплексов,  и  перед тем, как выдать разрешение на строительство апартаментов, власти более пристально изучают проекты. «Бум апартаментов», которым ознаменовался 2014 год, в 2015 году сошел на нет. От традиционно более бюджетных апартаментов (как правило, апартаменты стоят на 20-25% дешевле квартир) спрос «оттягивают» вышедшие в большом объеме проекты комфорт-класса.

Что ждать в 2016 году

В 2016 году анонсировано большое количество новых проектов, особенно на территории Москвы. Продолжится реновация промышленных зон, таких как ЗИЛ, Соколиная гора, Серп и молот, Грайвороново. Управляющий директор компании « МИЭЛЬ-Новостройки » Наталья Шаталина рассказала, что застройкой Южной части ЗИЛ займется ООО «ЗИЛ-Юг», по 50% которой принадлежит АФК «Система» и «Группы ЛСР».  Застройщики, которые ранее акцентировались на рынке Московской области, на следующий год анонсировали проекты в Москве. Например, компания Мортон », которая ранее выводила проекты преимущественно в Московской области на следующий год анонсировала проект «Столичные поляны» в столице. Из масштабных проектов стоит отметить проект компании Донстрой в районе Раменки. Согласно плану планируется застроить 172 га. Только 55 га будет отведено под многофункциональный комплекс, в рамках которого и будет возведен объем жилья. Остальная территория планируется только под возведение коммерческой и социальной инфраструктуры.

В Новой Москве после затишья в этом году должно быть оживление. Из крупных проектов еще осенью были озвучены планы на застройку территории в районе деревни  Саларьево. Проект долгосрочный – реализация рассчитана на 20 лет. При этом территория грандиозная – 970 га. Сразу несколько компаний заявили о своем участии в данном проекте, среди них ГК « ПИК », «Мангазея Девелопмент». Планируется возведение 6,7 млн кв. м недвижимости, из них около 3 млн кв. м  жилья. На данной территории находится закрытый полигон ТБО «Саларьево», который подлежит рекультивации. Наиболее часто озвучивалось предположение, что он будет преобразован в горнолыжный склон.

В Московской области ситуация будет совершенно иная. Если в Москве текущий год ознаменовался рекордными объемами предложения и в следующем году проекты продолжат активно выходить, то в Московской области уже в этом году не все проекты вышли на рынок. Наталья Шаталина также отмечает, что в этом году застройщики будут выводить проекты на рынок в наиболее удачных локациях, на небольшой удаленности от Москвы. Менее перспективные площади, скорее всего, будут отложены.  Дмитрий Цветов, руководитель отдела оценки  Sminex отметил, что в случае развития негативных сценариев – падения курса рубля и роста себестоимости материалов, застройщики могут увеличить цены на некоторые уникальные квартиры.  Также по его мнению, можно будет наблюдать и изменение потребительских предпочтений – больше требований к эффективным планировочным решениям (меньшая площадь квартир с большим функционалом), концепции объекта. Как следствие, в выигрышном положении могут оказаться проекты, которые только будут выводиться на рынок в 2016 году, поскольку будут обладать и адаптированными к текущим реалиям планировочными решениями, и концепцией, и стоимостью. Для застройщика важно в такой ситуации гарантировать покупателю срок строительства и заявленный класс.

Отмена льготной ипотеки может негативно отразиться на рынке недвижимости в 2016 году. По мнению Марии Литинецкой, в случае отмены господдержки субсидирования ипотечной ставки с мая 2016 года ситуация на столичном рынке недвижимости может стать еще более сложной. «В частности, мы прогнозируем падение покупательской активности как минимум на 30-40% от сегодняшних показателей. На рынок снова вернутся совместные программы застройщиков и девелоперов по снижению ипотечной ставки, когда девелопер компенсирует банку часть стоимости, которую кредитное учреждение «теряет» из-за предоставления сниженных процентных ставок по ипотеке. Сегодня государство заняло выжидательную позицию. Как стало известно, ЕС продлил санкции против РФ до июля 2016 года. Вполне возможно, что во второй половине года в случае отказа ЕС от санкций внешнеполитическая и экономическая ситуация может преломиться. Платежеспособность населения постепенно начнет увеличиваться и меры господдержки девелоперской отрасли станут не столь актуальными. Рынок сможет «жить» и без дополнительного стимулирования»,-отмечает Литинецкая.

Подводя итог, стоит отметить, что кризис не помешал застройщикам в этом году выводить на рынок новые интересные проекты, но теперь девелоперам приходится подстраиваться под покупателей, предлагая им всевозможные скидки и снижая цены на объекты.  В будущем году рынок недвижимости также пополнится интересными проектами, планируется застраивать преимущественно промзоны. Однако никто из экспертов не берется давать точные прогнозы по ценам и спросу на жилье в следующем году из-за нестабильной политической и экономической ситуации в стране.

Вера Лунькова