Новая квартира – в «новой» Москве

Территория «новой» Москвы пока остается довольно непонятной местностью. Очевидно, что историческое событие по расширению столицы уже состоялось. Но в настоящее время разница между «новой» Москвой и Подмосковьем для многих покупателей недвижимости не так очевидна. Портал Urbanus.ru выяснил, так ли заманчивы новые столичные земли для жизни.

Преимущества очевидны?

Сравниваем со «старой» Москвой

Главное преимущество «новомосковской» недвижимости по сравнению с московской – это, конечно, более низкая стоимость входного билета на рынок и больший выбор квартир в домах современных серий. К примеру, по цене двухкомнатной квартиры в старом жилом фонде в пределах МКАД в «новой» Москве можно купить просторную трехкомнатную квартиру с большой кухней, отмечает вице-президент девелоперской компании « Химки Групп » Дмитрий Котровский.

Сейчас минимальная стоимость «однушки» на присоединенных территориях составляет 1,68 млн. рублей (ЖК «Борисоглебское»; площадь – 33,07 кв. м). Тогда как в «старой» Москве самая дешевая квартира на первичном рынке продается за 4,1 млн. рублей (ЖК «Некрасовка»; площадь – 38,5 кв. м).  По словам генерального директора « Метриум Групп » Марии Литинецкой, практически все комплексы, которые реализуются на присоединенных территориях (сейчас рынок насчитывает 37 объектов), относятся к массовому сегменту. В «старой» Москве на первичном рынке в продаже находится только 20 комплексов эконом- и комфорт-класса.  

«По сравнению со "старой", "новая" Москва выигрывает за счет лучшей экологической обстановки: здесь нет промышленных предприятий и автотранспорта в том объеме, как в "старой" Москве, много лесов, рек, водоемов. Кроме того, застройка в "новой" Москве значительно менее плотная, чем внутри МКАД. А также есть возможность выбрать недвижимость разного формата: не только в многоквартирных домах, но и в малоэтажных жилых комплексах или в коттеджных поселках», – отмечает заместитель генерального директора ОАО « ОПИН » Наталья Картавцева.

Сравниваем с Подмосковьем

По сравнению с Подмосковьем квартиры в «новой» Москве в среднем стоят дороже на 20-35%,  основное их преимущество – столичная прописка и приближенность к московским стандартам и СНИПам по обеспечению инфраструктурными объектами, зелеными насаждениями и пр. С другой стороны, как подчеркивает Дмитрий Котровский, эти стандарты в Московской области тоже постоянно улучшаются, в этой части разница между Москвой и областью постепенно нивелируется. Так что, в перспективе 10-15 лет подходы к строительству инфраструктуры, транспортной составляющей, благоустройству будут едины во всей московской агломерации.

Несколько «но»

На сегодняшний день на территории «новой» Москвы существует две серьёзные проблемы: транспортная доступность и инфраструктура. Следующие по значимости проблемы связаны с низким уровнем обеспеченности рабочими местами и сравнительно низким уровнем заработных плат, решение которых могло бы сократить транспортную проблему.

По словам экспертов « Сити-XXI век », в настоящее время транспортная доступность районов ТиНАО, удаленных от МКАД более чем на 15 км, оценивается как низкая, особенно если рядом отсутствует альтернатива в виде железной дороги. По мере реализации планов московских властей по развитию транспортной инфраструктуры «новой» Москвы  – работы по расширению и модернизации автодорог  – ожидается некоторое улучшение транспортной доступности данных районов. Однако, учитывая потенциальные объемы нового жилья, и, в связи с этим, увеличение в геометрической прогрессии автомобильного трафика, ожидать существенного улучшения транспортной доступности в ТиНАО в обозримом будущем не приходится.

«Транспортный вопрос на территории «новой» Москвы можно решить только такими кардинальными мерами как проведение не одной, а сразу нескольких линий легкого метро, по крайней мере, до Московского малого кольца, и/ или строительство дополнительного шоссе от МКАД до ММК», – констатирует Марина Тимашова, директор по маркетингу и рекламе девелоперской компании «Сити-XXI век».

Как уже было сказано, важную проблему представляет собой низкий уровень развития инфраструктуры новых присоединенных территорий. Как отмечает генеральный директор ООО «Новые Ватутинки» Александр Зубец, до присоединения к столице на данной территории проживало небольшое количество человек. Поэтому та инфраструктура, которая присутствовала здесь изначально, не способна в настоящее время справиться с дополнительной нагрузкой. Активность застройщиков была довольно высокой, однако новых объектов инфраструктуры на данных территориях практически не появилось. Большинство девелоперов откладывает ее строительство до последнего момента. Поэтому люди действительно испытывают проблемы. В той же Коммунарке ведется масштабная застройка территории, реализуется несколько крупных проектов. При этом жители уже жалуются, что садиков и школ не хватает.

Между тем, власти сейчас ужесточают требования для новых проектов по обеспеченности инфраструктурой. И в этом плане «новая» Москва выгодно отличается от областных городов. Не секрет, что в большинстве проектов, реализуемых за МКАДом, инфраструктура либо возводилась в последнюю очередь, либо не строилась вообще. В «новой» Москве это вряд ли будет возможно, поскольку здесь ситуация теперь контролируется гораздо более системно. Поэтому в данном отношении риски покупателей снижаются.

Что покупают и что продается?

В прошлом году рынок новостроек «новой» Москвы сохранял стабильность, объем предложения оставался на уровне 225 объектов, отмечают в компании «ОПИН». Цены в течение года также не претерпели существенных изменений. При этом покупатели проявляли достаточно высокий интерес к объектам этого региона. В целом за 2013 год на рынок «новой» Москвы вышло около 130 новых объектов. В основном это корпуса в уже представленных на рынке жилых проектах на расстоянии 15 км от МКАД, таких как: « Бунинский », « Зеленая линия », « Первый Московский », « Переделкино Ближнее », « Татьянин парк ». Среди интересных новых проектов можно назвать «Новое Крекшино» и ЖК « Троицкая ривьера ».

Как отмечает директор по маркетингу и рекламе девелоперской компании «Сити-XXI век» Марина Тимашова, основной объем предложения сконцентрирован в настоящее время в Новомосковском административном округе, в основном за счет того, что он расположен ближе к МКАД. После принятия генерального плана развития «новой» Москвы ожидается более активное освоение удаленных от МКАД территорий.

«В настоящее время наибольшим спросом пользуются квартиры в проектах, расположенных  ближе к старым границам Москвы, в мало- и среднеэтажных жилых комплексах с продуманной инфраструктурой. На сегодня, в условиях дефицита объектов инфраструктуры и нерешенных проблем с транспортной доступностью покупатели новостроек в ТиНАО не готовы переплачивать только за административную принадлежность к столице»,  – комментирует эксперт.

2012-2014

Официальное присоединение территории произошло летом 2012 года. Цена квадратного метра в районах «новой» Москвы в июле 2012 года составила 81 тыс. рублей за кв. м, а в феврале 2014 года – 96,091 тыс. рублей. То есть с июля 2012 цены на квартиры в новостройках выросли на 18,6%. В июле 2012 года средняя цена кв. м на рынке новостроек Подмосковья составила 70,822 тыс. рублей за кв. м. Таким образом «новая» Москва была дороже области на 14,4%, а в феврале текущего года разница составила уже 24%.

***

Если подводить итоги, можно отметить – развитые районы Подмосковья имеют сейчас ряд преимуществ перед более удаленными районами «новой» Москвы. Эти территории обладают лучшей транспортной доступностью, большей однородностью застройки, лучшим социальным окружением и инфраструктурой. В настоящее время основным плюсом покупки квартиры в «новой» Москве является наличие московской прописки. При этом ее важность постепенно снижается, поскольку качество работы  поликлиник, общеобразовательных школ в области незначительно отличается от столичных.