Когда ипотека лишится господдержки

Государственная программа субсидирования ипотеки стала спасательным кругом, который правительство протянуло застройщикам. По итогам прошлого года, в Московском регионе более 90% сделок по ипотеке состоялось в рамках программ госсубсидирования. При этом общая доля сделок купли-продажи с ипотекой превысила 70% от их общего количества.

Таким образом, программа субсидирования ипотеки стимулировала порядка 65% общих сделок продажи недвижимости в Москве и Подмосковье в 2015 году. В нынешнем году ситуация не изменилась. Новости о свертывании программы уже вызвали волну активизации спроса на первичную недвижимость в феврале-марте, а теперь аналитики ожидают вторую подобную волну в период с октября по декабрь.

Как же поведет себя рынок недвижимости в случае закрытия программ субсидирования, о котором все больше говорится на разных уровнях. Рассмотрим несколько сценариев.

Сценарий 1 – Пессимистический

Все программы государственного субсидирования ипотеки закрыты. А государство не предложило никаких иных мер по поддержке рынка первичной недвижимости.

Это приведет к устойчивому падению спроса. Более 70% потенциальных покупателей, окажутся в положении, при котором покупка нового жилья им просто не по карману, и будут ожидать лучших времен.

«В таком случае девелоперы окажутся один на один со своими проблемами, многие из которых находятся вне зоны их влияния. Компании не располагают широким выбором инструментов стимулирования спроса, ─ рассказал генеральный директор компании-застройщика микрорайона « Новое Бисерово » Владимир Германов. ─ Единственным шагом для удержания на плаву станет финансирование части затрат покупателей за свой счет. В этом случае будет сформирована маркетинговая ставка».

Такие меры спасут рынок первичной недвижимости от обнуления спроса, однако очень больно ударят по самим застройщикам. Начнется новая волна банкротств небольших компаний. Это в сочетании с убытками крупных игроков на софинансирование ипотеки приведет к устойчивому уменьшению проектов. Фактически рынок недвижимости накроет очередной волной кризиса. 

Сценарий 2 – Условно оптимистический

Именно условно оптимистическим видится развитие событий, при котором программы государственного субсидирования ипотеки продлят. На рынок недвижимости это может оказать парадоксально воздействие. Спрос снизится, хотя далеко не в таких масштабах, как при первом сценарии.

Все дело в том, что период перед ожидаемым закрытием программ является сильным стабилизатором спроса. А второе подряд продление вселит в потенциальных покупателей оптимизм. Они попросту не поверят в свертывание госпрограмм. Поэтому подобные новости не вызовут таких же сильных скачков спроса.  

Он какое-то время продержится за счет тех, кто по каким-либо причинам не успел оформить льготную ипотеку до даты закрытия. Но затем вектор спроса медленно спадет до установления на стабильном уровне. Достаточен ли он будет для поддержания застройщиков спрогнозировать сложно.

Сценарий 3 – Оптимистический в идеале

Самое положительное воздействие на рынок первичной недвижимости может оказать сочетание факторов: закрытие программ государственного субсидирования ипотеки и принятие новых правительственных мер для стимулирования спроса.

У государства есть гораздо более широкий арсенал средств влияния на рынок первичной недвижимости, чем у девелоперов. Самым логичным видится понижение ключевой ставки ЦБ или внедрение программ по субсидированию первого взноса. Эти меры сделают нельготную ипотеку гораздо доступнее, что может привести не только к стабилизации, но и общему увеличению спроса. В таком случае спрос не будет формировать волнами, а выйдет на стабильный уровень.

Действительно, рынку первичной недвижимости нужен новый спасательный круг. Однако станут ли новые меры по-настоящему эффективными большой вопрос. К сожалению, никакой конкретной информации о возможных мерах со стороны государственного аппарата нет.

По какому сценарию будет дальше жить рынок первичной недвижимости спрогнозировать невозможно. Участникам рынка остается только ждать и надеяться, что он будет как можно более оптимистичным.