Я живу у ТПУ!

До 2020 года в Москве планируется построить более 270 современных транспортно-пересадочных узлов, с помощью которых столичные власти планируют оптимизировать пассажирский поток между различными видами транспорта.

Какие преимущества могут ощутить жильцы домов в составе ТПУ, кроме повышенной транспортной доступности и использования торгово-развлекательной инфраструктуры, разворачиваемой у строящихся узлов? Мы попытались определить влияние строительства узлов на качество проживания в их составе или на ближайшей территории.

Девелоперы завязывают узлы

Жилая недвижимость в составе транспортно-пересадочных узлов на сегодняшний день запланирована в 12 проектах, среди которых «Лефортово», «Рассказовка», «Мичуринский проспект», « Технопарк » и другие.

В то же время Мария Литинецкая, управляющий партнер « Метриум Групп », уверена, что количество таких проектов вырастет. «Включение жилых площадей в состав ТПУ повышает инвестиционную привлекательность таких проектов для девелоперов», - сообщила она.

Всего в составе этих 12 проектов ТПУ планируется построить более 2 млн кв. м жилья, преимущественно массового сегмента, за исключением, например, жилого комплекса бизнес-класса « Зиларт » суммарной площадью около 1,3 млн кв. м - крупнейшего проекта жилой недвижимости в составе ТПУ.

Ну а крупнейшим в стране транспортно-пересадочным узлом станет «Рязанская», в котором инвесторы построят все для комфорта пассажиров: и магазины, и торговый центр, и офисный центр, и даже «Ашан». Оно и понятно, ведь мэр столицы пророчит нешуточный пассажиропоток в 125 тыс. человек.

На строительство пересадочных узлов планируется потратить четверть триллиона рублей, большую часть из которых заплатят частные инвесторы, заинтересованные в строительстве.

Власти Москвы, как и инвесторы, возлагают на ТПУ большие надежды. Ведь даже с вводом только ключевых узлов транспортная ситуация в городе должна многократно улучшиться: пропадут пробки, увеличится количество парковочных мест, люди буду быстрее передвигаться по столице.

Богачам тут не место

Торговые центры, офисы, кафе, рестораны и, конечно, пересадка на любой транспорт в пределах нескольких шагов - это, безусловно, огромные преимущества. Однако некоторые эксперты сомневаются, что соседство с ТПУ благоприятно скажется на качестве проживания и, соответственно, спросе.

Директор департамента маркетинга и продаж ГК « Лидер Групп » Дмитрий Пантелеймонов считает, что все зависит от конкретного ТПУ, точнее, от того, где он возводится, что именно появится в рамках его строительства и его инфраструктурного наполнения. «Если в результате строительства подобного объекта улучшается транспортная доступность тех районов столицы и городов Подмосковья, где они расположены, например, появляются новые путепроводы, эстакады, дорожные развязки, станции метро, ж/д платформы, то, безусловно, в дальнейшем увеличивается и привлекательность жилья, расположенного в данных локациях. Если же существенных изменений нет, а проводится лишь «модернизация» объектов транспортной инфраструктуры, например, на базе ж/д станции строится административный комплекс для пассажиров, создаются новые парковочные места для автомобилей и общественного транспорта и благоустраивается прилегающая к ним территория, то и на рынок жилой недвижимости это практически никак не влияет», - уверен он.

Однако не все эксперты согласны, что спрос на жилье зависит от локации возведения ТПУ. «На мой взгляд, спрос на жилье возле ТПУ зависит не от локации, а от самой покупательской аудитории. Клиенты, ориентированные на высокобюджетный сегмент, скорее всего, безразлично отнесутся к наличию ТПУ недалеко от дома, так как пользуются личными автомобилями, а не общественным транспортом», - отметила Мария Литинецкая.

Важно еще и то, в каком состоянии будут содержаться новые транспортные узлы. Если они обрастут ларьками, уличной торговлей, стихийными парковками, складами и прочими неприглядными объектами инфраструктуры, которая обычно соседствует с транспортными узлами и привлекает неблагонадежные социальные элементы, то такие ТПУ, напротив, оттолкнут покупателей премиальной недвижимости.

С похожим положением дел могут столкнуться покупатели, интересующиеся новостройками в районах с существующей плотной застройкой, которые раньше не страдали от транспортных проблем. Здесь жилье в существующих домах подешевеет, особенно в квартирах с окнами на станции и железнодорожные пути. Однако пока на первичном рынке недвижимости нет элитных объектов, которые бы находились в самой непосредственной близости от объектов транспортной инфраструктуры. Высокобюджетная недвижимость даже если и располагается в пяти минутах ходьбы от того же метро, обладает определенной камерностью и уединенностью, так как строится в тихих двориках.

Что касается массового сегмента, то строительство ТПУ, безусловно, станет для него плюсом. Особенно на окраинах Москвы, где каждый метр от метро до подъезда влияет на стоимость квартиры.

Относительно цен, руководитель аналитического центра Est-a-Tet Владимир Богданюк ожидает, что они будут ниже на квартиры в непосредственной близости от ТПУ, чем цены на квартиры в домах, расположенных на расстоянии 1-1,5 км, поскольку такой объект будет генерировать повышенный пассажирский и автомобильный поток, высокий уровень шума и загрязнений. «Жить в пешей доступности от ТПУ, но не на первой линии - самый оптимальный вариант», - считает эксперт.

ТПУ есть лишь на бумаге

Шаговая доступность транспорта, на котором можно уехать в любую точку Москвы и различные супермаркеты, конечно, можно назвать преимуществом строительства транспортно-пересадочных узлов. Но многие специалисты считают, что плюсы на этом заканчиваются, а дальше начинается длинный список минусов.

Как рассказал Дмитрий Пантелеймонов, проживание вблизи остановок общественного транспорта - это довольно условное преимущество. «Ведь через ТПУ ежедневно проходит колоссальный трафик людей и автомобилей, что создает дополнительный шумовой фон и в целом снижает приватность проживания для жителей соседних домов», - пояснил он.

С мнением эксперта точно согласятся и жители некоторых районов, не желающие жить рядом с вокзалом. В каких-то районах строительство транспортно-пересадочных узлов даже отменили по просьбам местных жителей. Транспортной доступности и торгово-развлекательной инфраструктуре они предпочли благоустройство территории, где планировалось построить ТПУ.

Страсти по поводу строительства ТПУ кипят уже не первый год. Жители многих районов протестуют против возведения транспортных узлов, аргументируя свою позицию увеличением мигрантов, загрязнениями воздуха, стихийной торговлей и даже угрозой безопасности детей, которую создаст повышенный транспортный поток в районе.

Тот факт, что чаще всего для того чтобы что-то построить в городе, нужно для начала что-то снести, вызывает серьезные недовольства местных жителей, где планируется строительство ТПУ. Под снос идут гаражи, стоянки, рынки и даже городские парки.

Увеличение транспортного потока за счет парковок и автовокзала - это серьезная претензия на ухудшение экологической ситуации в районе.  Далеко не все дома соседствуют с лесопарками, поэтому и без транспортно-пересадочного узла под боком ситуация с чистотой воздуха у них не самая лучшая, а с автовокзалом под окнами она рискует стать плачевной.

Однако, справедливости ради, стоит отметить, что мэрия намерена возвести огромное количество планируемых транспортно-пересадочных узлов по всему городу. Если взглянуть на карту размещения ТПУ и учесть их плотность по Москве, можно увидеть, что практически все дома окажутся в их близости. Поэтому, как уже заметили эксперты, особые преимущества и недостатки смогут ощутить только жители в радиусе 1 км от ТПУ, а для остальных существенно ничего не изменится.

Да и к тому же, на сегодняшний день не построено ни одного настоящего транспортно-пересадочного узла (по мнению некоторых специалистов, ТПУ «Планерная» является, по сути, самым что ни на есть обычным торговым центром), а все они до сих пор находятся на стадии планирования, куда постоянно вносятся какие-то корректировки. Поэтому есть вероятность, что в итоге количество плюсов проживания вблизи ТПУ будет хотя бы немного увеличено. 

Антон Китов