Недоступная Москва

Несмотря на появление в нашей стране национального проекта «Доступное жилье» и заявления властей о своем намерении максимально удовлетворить в ближайшее десятилетие жилищные потребности населения страны, решение квартирного вопроса для большинства граждан по-прежнему приводит их в тупик. Жильё так и не становится доступным. Попробуем разобраться на примере Москвы – какие факторы мешают реализации социальной программы и какие корректировки помогут исправить данную ситуацию.

Для начала договоримся о терминологии. Что подразумевается под доступным жильём? Мы будем понимать под «доступностью» возможность приобрести в ипотеку квартиру средней рыночной стоимости на первичном рынке столицы семьёй, в которой есть два получающих среднюю по Москве зарплату взрослых человека. Понятно, что на данный момент о «доступности» жилья в этом понимании говорить не приходится. Поставим вопрос следующим образом: насколько реальный платёжеспособный спрос далёк от текущей рыночной ситуации и что можно сделать для приближения того момента, когда каждая ячейка общества будет иметь возможность обзавестись собственной квартирой в столице?

В нашем исследовании мы будем оперировать данными официальных источников - Федеральной службы государственной статистики (Росстат) и Центрального банка Российской Федерации (ЦБ), а также данными компании Panorama Estate (PE).

Смоделируем следующую усреднённую ситуацию. Рассмотрим московскую семью, в которой есть два работающих и получающих среднюю заработную плату человека. Эта семья принимает решение купить в ипотеку столичную квартиру на первичном рынке площадью 50 квадратных метров. Статистика показывает, что именно такая площадь преобладает среди купленных в ипотеку квартир. Будем исходить из того, что для ежемесячных выплат по ипотечному кредиту наша среднестатистическая семья будет выделять из семейного бюджета не более 50% суммарного месячного дохода. Принимая во внимание тот факт, что условия по рублёвым и валютным ипотечным кредитам различны, мы рассмотрим обе эти ситуации в отдельности. Начнём с ипотеки, взятой данной семейной парой в национальной валюте, т.е. в рублях.

Рублёвая ипотека

Рассчитаем среднюю выплату по смоделированному нами ипотечному кредиту в рублях на основании данных, полученных из вышеупомянутых источников за период с 2006 по 2008гг.

 

Примечания

1. Выплата по ипотеке рассчитана на основании стандартной формулы для аннуитетного платежа.
2. Прогноз на I кв. 2009 года – по данным аналитического центра компании Panorama Estate.

Полученные данные о средней ежемесячной выплате по ипотеке и среднемесячной начисленной заработной плате отобразим для наглядности на графике:

 

Как видно из графика, средние доходы населения довольно далеки от средних выплат по ипотеке и именно это является основным фактором «недоступности» жилья. Назовём «разрывом» разность между средней ежемесячной выплатой по ипотеке и среднемесячной начисленной заработной платой одного члена семьи (т.е., как и оговаривалось ранее, половина ежемесячного бюджета семьи).

Построим график «разрывов»:

Как можно видеть, на протяжении двух последних лет величина «разрыва» колеблется в районе отметки 30 000 рублей. Существенное увеличение «разрыва» в I кв. 2009 года, практически до 60 000 рублей, объясняется ростом рублёвых цен на недвижимость, вызванных девальвацией национальной валюты и снижением реальных доходов населения в условиях развивающегося финансового кризиса.

Рассмотрим, за счёт изменения каких параметров, возможно уменьшение «разрывов» и, как следствие, повышение «доступности» столичного жилья для среднестатистической семьи. Первое, что напрашивается – это, конечно, стоимость квадратного метра. Назовём «доступной» ценой жилья такую стоимость квадратного метра, при которой ежемесячная выплата по ипотеке составляет в точности среднемесячную начисленную заработную плату. Рассчитаем «доступную» стоимость жилья и процент «недоступности» стоимости, т.е. величину, на которую «доступная» стоимость отстаёт от реальной.

Отобразим две посчитанные величины на графиках:

 

Как видно, процент «недоступности» колеблется последние два года в диапазоне от 43% до 67%. Фактически это означает, что именно настолько должна упасть средняя цена квадратного метра жилья в Москве, чтобы оно стало доступно для большинства населения. Проблема заключается в том, что средняя цена – показатель рыночный, обуславливаемый соотношением спроса и предложения на рынке и неподвластный влияниям извне (в том числе со стороны составителей социальных программ). И, тем не менее, факт остаётся фактом – по итогам 2008 года можно утверждать, что при падении средних цен на рынке недвижимости на 50%, столичное жильё можно было бы наделить статусом «доступное». Дальнейший резкий рост процента «недоступности» связан с разразившимся финансовым кризисом и, как следствие, падением реальных доходов населения и ростом рублёвых цен на недвижимость.

Вторым параметром, который может сблизить ежемесячные ипотечные выплаты и доходы населения, является процентная ставка по кредиту. Назовём «доступной» ставкой по ипотеке ту, при которой ежемесячный аннуитетный платёж равен в точности среднемесячной начисленной заработной плате. Рассчитаем «доступную» ставку и процент её «недоступности», т.е. величину, на которую «доступная» ставка по ипотеке отстаёт от реальной. Тут мы сталкиваемся с такой проблемой: «доступная» ставка существует на исследуемом отрезке времени только в 2008 году, где процент «недоступности» стоимости квадратного метра минимален (см. предыдущий график). В период с 2006 по 2007 г. её попросту нет – даже при нулевой ставке ипотечного кредита (а это, по сути, рассрочка, а не кредит) ежемесячные выплаты превышают половину ежемесячного дохода семьи. Нет её и в прогнозных расчётах по первому кварталу 2009 года.

 

Из таблицы видно, что по итогам 2008 года при уменьшении ставок по ипотечным кредитам до уровня около 3%, можно будет говорить о доступности столичного жилья. Такой уровень процентной ставки, конечно, убыточен для банков, но в данной ситуации мы видим реальный механизм воплощения социальной программы по доступному жилью в жизнь – перекладывание части «процентной» ответственности с конечного покупателя на городской бюджет.

Валютная ипотека

Для этого варианта мы проделаем те же самые процедуры, но с использованием данных по условиям ипотечных кредитов, выданных в американских долларах. При этом среднемесячную начисленную заработную плату и среднюю цену на квадратный метр жилья будем конвертировать в валюту по среднему курсу доллара за соответствующий период.

Итак, средняя выплата по ипотечному кредиту в валюте за период с 2006 по 2008 год:

Примечания.

1. Выплата по ипотеке рассчитана на основании стандартной формулы для аннуитетного платежа.
2. Прогноз на I кв. 2009 года – по данным аналитического центра компании Panorama Estate.

Полученные данные по средней ежемесячной выплате по ипотеке и среднемесячной начисленной заработной плате отобразим для наглядности на графике:

Как и в случае с рублями, средние доходы населения довольно далеки от средних выплат по валютной ипотеке. Посчитаем валютные «разрывы» по аналогии с предыдущим вариантом.

Отобразим «разрывы» на графике:

В отличие от варианта с рублёвой ипотекой, «разрыв» в I кв. 2009 года не выглядит столь масштабным на общем фоне, он практически равен «разрыву» IV кв. 2007.

Аналогично с предыдущим вариантом рассмотрим «доступные» цены на жильё в долларах и процент «недоступности».

На основании последней таблицы построим графики:

 

Коридор колебаний величины процента «недоступности» за последние два года практически такой же, как и в случае с рублёвой ипотекой от 39% до 61%. Резкое повышение данной величины в I кв. 2009 года связано со значительным падением доходов населения в валюте, усугубляющееся девальвацией рубля. Как и в случае с рублёвым вариантом можно утверждать, что по итогам 2008 года падение средних цен в валюте на рынке недвижимости на 40% приблизило бы платёжеспособный спрос к предложению на рынке столичного жилья.

Теперь посчитаем «доступную» ставку по валютной ипотеке и процент её «недоступности». Как и в предыдущем рассмотренном случае, «доступная» ставка существует на исследуемом отрезке времени только в 2008 году, где процент «недоступности» стоимости квадратного метра минимален (см. предыдущий график). В период с 2006 по 2007 г. её попросту нет – даже при нулевой ставке ипотечного кредита (а это, по сути, рассрочка, а не кредит) ежемесячные выплаты превышают половину ежемесячного дохода семьи. Нет её и в прогнозных расчётах по первому кварталу 2009 года.

 

В случае валютной ипотеки мы также получаем, что по итогам 2008 года уменьшение кредитной ставки до уровня около 3% способно изменить ситуацию с доступным жильём.

Теперь подведём итог и ответим на главный вопрос – какие изменения должны произойти на московском рынке недвижимости, чтобы жильё стало по-настоящему доступным, т.е. чтобы семья, получающая средний по городу месячный доход, могла позволить себе приобрести на первичном рынке квартиру средней стоимости в ипотеку? Проведённое нами исследование подсказывает нам два вида корректировок, дающих нужный результат. А именно – падение средней цены на московскую недвижимость на 40-50% и уменьшение ставок по ипотечным кредитам до уровня 2.5-3%.
Вариант со снижением цен является чисто теоретическим и как инструмент воплощения социальной программы его рассматривать нельзя, ведь средняя цена квадратного метра определяется рыночными механизмами, а именно соотношением спроса и предложения, и регулирование данной величины извне не представляется возможным. Даже сейчас, когда валютные цены на столичную недвижимость начали снижаться в связи с резким сокращением спроса, жильё всё равно не стало более доступным из-за падения уровня доходов населения.

Второй тип корректировки - уменьшение ставок по ипотечным кредитам - выглядит более «управляемым». Всё-таки процентные ставки, в отличие от среднерыночных цен, устанавливаются решением реальных людей. Очевидно, что для банков кредитные ставки на уровне 3% являются неприемлемыми, ведь они ниже ставок по депозитам и приносят кредитным организациям лишь убыток. Банки не станут выдавать ипотеку по таким ставкам. Но с точки зрения социальной программы, заявленной властями, тут есть пространство для манёвра. А именно – ограничивать процентную ставку для конечного потребителя на некотором уровне, а оставшееся процентное «бремя» перекладывать на городской бюджет, то есть субсидировать. В идеальном варианте, рассчитанном нами, этим уровнем должна быть ставка в 3%, выглядящая, прямо скажем, довольно утопично. Оговоримся сразу, что мы не призываем к появлению в нашей стране ипотеки под 3% годовых, как бы всем того не хотелось. Одной из целей данного исследования было показать, какой реальной ипотечной ставке соответствует существующий сегодня платежеспособный спрос. Также надо иметь в виду, что данная ставка была рассчитана, исходя из возможностей семьи, имеющей ежемесячный доход не ниже среднего. Таким образом, чем выше будет помощь государства в части погашения ипотечных процентов, тем ниже будет реальная ставка кредита для конечного покупателя, и, соответственно, тем доступнее станет вожделенная купить квартиру , квартиры в Москве">покупка квартиры для жителей столицы. Если же добавить к этому необходимость увеличения предложения жилья на рынке и, как следствие, снижение средней цены на квадратный метр, то можно будет говорить о синергетическом эффекте, который сможет вовлечь в ипотеку слои населения со средним достатком. И вот в этом случае можно уже будет реально говорить о доступном жилье.