Управляй, но проверяй
Опубликовано: 03 октября 2007 г.
Для чего власти затеяли реформу ЖКХ и зачем жителям проводить выборы способа управления? Где взять список управляющих компаний и как правильно составить договор управления? Эти вопросы становятся все более актуальными по мере приближения часа «х» – окончания срока, отведенного властями на выбор способа управления своими домами.
Настало время управлять
Согласно опросу, проведенному весной этого года Аналитическим Центром Юрия Левады, большинство россиян (74%) не удовлетворены состоянием жилищно-коммунального хозяйства своего города. И это неудивительно. Статистика подтверждает – сегодня мощности ЖКХ изношены до предела и нуждаются в обновлении. По данным Министерства регионального развития, в среднем по России физический износ коммунальных сетей водопровода достиг уже 65%, канализации и тепловых сетей – 63%, электрических сетей – 58%. По отдельным муниципальным образованиям износ коммунальной инфраструктуры составляет 70-80% и увеличивается на 2-3% в год. Около 30% основных фондов ЖКХ уже полностью отслужили нормативные сроки. Кроме того, в срочном капитальном ремонте нуждается около 700 млн. кв. метров ветхого жилья. Эти цифры растут с каждым годом, что свидетельствует о неспособности существующей системы справиться с проблемой.
Необходимость проведения реформы очевидна. Власти предлагают перевести ЖКХ на рыночные правила игры (с упразднением государственной монополии, привлечением частного бизнеса и созданием конкуренции). Чтобы создать конкуренцию и повысить качество предоставляемых услуг, дома будут передаваться в частное управление. Согласно статье 161 Жилищного кодекса, «собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; или управление управляющей организацией».
В первом случае все решения будут приниматься на голосованиях. Как решит большинство, так и будет. Этот вариант, конечно, неплох для тех, кто любит все решать самостоятельно и никому не доверяет. Но вот собирать всех собственников квартир каждый раз, например, когда перегорит лампочка в подъезде и надо будет решить, кто ее заменит – весьма проблематично. Тем более, если в доме больше сотни квартир, как в стандартной многоэтажке. Как сообщили Urbanus.ru в Департаменте Жилищно-коммунального хозяйства Москвы, этот вариант подходит только для небольших домов, в которых не больше двадцати квартир.
Во втором случае решения будет принимать выбранные уполномоченные лица. Но эти лица также должны являться собственниками помещений в доме и опыта управления у них, скорее всего, не будет.
Что касается третьего варианта, то он, казалось бы, для тех, кто хочет спокойно заниматься своими делами, а все проблемы по управлению общим хозяйством многоэтажного дома переложить на плечи профессионалов – управляющих организаций. Но вот только где искать этих профессионалов и как проверить, действительно ли это профессионалы, а не обычные дилетанты или вовсе мошенники, которые могут собрать деньги и исчезнуть?
Где живет УК?
Остановимся поподробнее на варианте выбора управляющей компании (УК).
Самая первая проблема выбора – это отсутствие полноценной информации о кандидатах – управляющих организациях. Сообщения с вопросами о том, где найти хотя бы список с названиями управляющих компаний, действующих на территории города, появляются на многих форумах по недвижимости в Интернете. В поисковых системах по запросу «управляющая компания» на первых местах располагаются сайты, не имеющие к ЖКХ никакого отношения.
Итак, где можно получить список управляющих компаний? Как сообщили в Минрегионе, информацию об УК, работающих на территории района, должны предоставить в управе этого района (но можно выбрать и любую другую компанию, независимо от ее местоположения). Однако в управах дадут лишь список названий УК с приложенными списками домов, которыми они управляют. А как узнать, надежна ли та или иная компания из списка, насколько хорошо она справляется со своей работой? Вот тут специалисты часто разводят руками. Пока статистики о результатах работы той или иной УК власти не собирают. Единственное, что можно посоветовать – использовать так называемое «сарафанное радио», то есть поспрашивать у друзей, знакомых и родственников о том, работает ли в их доме УК, и насколько хорошо она работает. А чтобы им проще было дать оценку успешности деятельности УК, можно воспользоваться предложенной Департаментом Жилищно-коммунального хозяйства Москвы таблицей оценки.
Кстати, для жителей столицы департамент Жилищно-коммунального хозяйства открыл "горячую линию" по вопросам выбора способа управления многоквартирными домами, телефон которой 961-33-28.
Как сообщили Urbanus.ru в пресс-службе департамента, сейчас на рынке ЖКУ Москвы работают более-менее успешно порядка 100 управляющих компаний в дополнение к 125 ДЕЗам, которые в будущем также переквалифицируются в УК. Достаточно ли этого количества? Обратимся к статистике. Всего в Москве около 40 тысяч жилых домов. Даже если половина собственников примет решение не привлекать к работе со своим домом УК, то для 20 тысяч домов 225 УК как капля в море.
Еще одной причиной, по которой собственники жилья не спешат впускать в свой дом управляющие организации, является немалая стоимость их услуг. Если в доме появляется УК, к ежемесячным коммунальным платежам граждан прибавляется, как правило, 10-20 процентов. Но, если какая-то компания предложит слишком дешевые услуги, это должно сразу насторожить. Либо это мошенники, которые собрать деньги и исчезнуть, либо непрофессионалы, которым таким образом надо побыстрее собрать под свое управление побольше домов, чтобы создать имитацию кипучей деятельности и большого опыта управления. Еще необходимо понимать, что профессиональная управляющая компания возьмется не за любой дом. Все-таки это коммерческая организация, целью которой является получение прибыли. А какая прибыль с ветхой пятиэтажки?
В любом случае, прежде чем заключать договор с УК стоит показать текст этого договора специалистам или воспользоваться типовым образцом. Существует несколько вариантов типового договора (ссылка на документ), разработанных муниципалитетами, общественными организациями, консалтинговыми фирмами. Посоветоваться по поводу формы контракта и тарифов можно и в различных общественных организациях, занимающихся поддержкой и консультированием собственников жилья. Например, в НП «Управдом», «Союз», «ТСЖ-Центр» и других.
На жилищном фронте без перемен
Сроки выбора способа управления домов уже не раз переносили. Сейчас необходимо определиться со способом управления до лета следующего года. Если к этому времени собственники квартир так и не определятся с выбором, то за них это сделают власти, проведя открытый конкурс. Но этот выбор – не приговор. Если управляющая компания по каким-либо причинам не устроит жильцов, то ее можно будет поменять. Кроме того, можно будет сменить и способ управления домом.
Но никто не гарантирует, что сроки выборов опять не перенесут. Согласно все тому же опросу, проведенному Аналитическим Центром Юрия Левады, большинство граждан до сих пор мало что знают о новой реформе. На вопрос о том, «знаете ли вы о предстоящей реформе управления многоквартирными домами, в ходе которой ответственность за содержание и ремонт этих домов будет перекладываться с муниципальных властей на собственников жилья?» только 16 % ответили «довольно хорошо» и только 14% заявили, что в их доме проводилось голосование по способу управления домом. Из них лишь 8% доверяют людям, которые проводили это голосование и всего 6% удовлетворены результатами этого голосования.
Давайте разберемся, почему люди не спешат выбирать способ управления?
По данным Минрегиона, основной проблемой остается плохая информированность граждан. С одной стороны, отношения в сфере управления жилищным фондом сложились давно и до настоящего времени мало в чем изменились. Жители всегда играли пассивную роль в этой сфере, получая услуги того качества и количества, которое жилконторы им реально предоставляли, не имея ни возможности, ни способов повлиять на состав и качество работ. С другой стороны, происходящие в стране реформы вызывают негативное отношение со стороны большинства населения. В любой реформе многие люди видят отрицательные последствия, и существует распространенное мнение, что жилищная реформа затеяна лишь только для того, чтобы ввести 100%-ную оплату за услуги ЖКХ и переложить обязанность проведения капитального ремонта на жителей, если они примут самостоятельно решение и выберут способ управления домом.
Что ДЕЗ грядущий нам готовит?
Кстати, пассивность граждан, не спешащих с выбором способа управления своим домом, на руку уже существующим ДЕЗам местным властям, которые не спешат передавать в руки частных компаний лакомые кусочки – прибыльные многоквартирные дома. По данным Минрегиона, «на данном этапе, указанные структуры используют дезинформацию, устраивают откровенный саботаж, не предоставляя необходимую информацию, техническую документацию, препятствуя проведению общих собраний, сами инициируют контрсобрания по выбору самих себя в качестве способа управления многоквартирными домами и т.п.»
Как сообщили Urbanus.ru в Федеральной Антимонопольной Службе Российской Федерации (ФАС), к ним приходит огромное количество жалоб от жильцов многоквартирных домов на то, что местные власти навязывают им управляющие компании. «Местные власти просто фальсифицируют результаты общих собраний жильцов, отдавая победу либо ДЕЗу, либо подконтрольной компании», - рассказали в пресс-службе ФАС.
Организаторы объединенного движения жителей многоквартирных домов Москвы «Жилищная солидарность» даже составили «Черную книгу», куда заносятся случаи противодействия к проведению выборов и оказания давления со стороны ДЕЗов и местных властей.
Например, один из самых типичных случаев, занесенный в «Черную книгу»: в доме по адресу ул. 2-я Песчаная, 2/1 в подъездах дома были размещены результаты якобы проведенного собрания жителей дома о выборе управляющей организации. Но никакого собрания не проводилось, а жители выяснили, что в составе счетной комиссии записаны два гражданина, один из которых является умершим, другой в доме практически не проживает. На письменное обращение в ДЕЗ о предъявлении материалов общего собрания получили отписку со словами, что в доме способ управления уже выбран.
Для преодоления всех этих препятствий понадобится не один год. Поэтому процесс реформирования, скорее всего, затянется и будет болезненным, так как придется ломать всю существующую систему ЖКХ, которая складывалась не одно десятилетие. Результаты этой реформы пока спрогнозировать довольно сложно.
Автор: Анна Санькова
Настало время управлять
Согласно опросу, проведенному весной этого года Аналитическим Центром Юрия Левады, большинство россиян (74%) не удовлетворены состоянием жилищно-коммунального хозяйства своего города. И это неудивительно. Статистика подтверждает – сегодня мощности ЖКХ изношены до предела и нуждаются в обновлении. По данным Министерства регионального развития, в среднем по России физический износ коммунальных сетей водопровода достиг уже 65%, канализации и тепловых сетей – 63%, электрических сетей – 58%. По отдельным муниципальным образованиям износ коммунальной инфраструктуры составляет 70-80% и увеличивается на 2-3% в год. Около 30% основных фондов ЖКХ уже полностью отслужили нормативные сроки. Кроме того, в срочном капитальном ремонте нуждается около 700 млн. кв. метров ветхого жилья. Эти цифры растут с каждым годом, что свидетельствует о неспособности существующей системы справиться с проблемой.
Необходимость проведения реформы очевидна. Власти предлагают перевести ЖКХ на рыночные правила игры (с упразднением государственной монополии, привлечением частного бизнеса и созданием конкуренции). Чтобы создать конкуренцию и повысить качество предоставляемых услуг, дома будут передаваться в частное управление. Согласно статье 161 Жилищного кодекса, «собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; или управление управляющей организацией».
В первом случае все решения будут приниматься на голосованиях. Как решит большинство, так и будет. Этот вариант, конечно, неплох для тех, кто любит все решать самостоятельно и никому не доверяет. Но вот собирать всех собственников квартир каждый раз, например, когда перегорит лампочка в подъезде и надо будет решить, кто ее заменит – весьма проблематично. Тем более, если в доме больше сотни квартир, как в стандартной многоэтажке. Как сообщили Urbanus.ru в Департаменте Жилищно-коммунального хозяйства Москвы, этот вариант подходит только для небольших домов, в которых не больше двадцати квартир.
Во втором случае решения будет принимать выбранные уполномоченные лица. Но эти лица также должны являться собственниками помещений в доме и опыта управления у них, скорее всего, не будет.
Что касается третьего варианта, то он, казалось бы, для тех, кто хочет спокойно заниматься своими делами, а все проблемы по управлению общим хозяйством многоэтажного дома переложить на плечи профессионалов – управляющих организаций. Но вот только где искать этих профессионалов и как проверить, действительно ли это профессионалы, а не обычные дилетанты или вовсе мошенники, которые могут собрать деньги и исчезнуть?
Где живет УК?
Остановимся поподробнее на варианте выбора управляющей компании (УК).
Самая первая проблема выбора – это отсутствие полноценной информации о кандидатах – управляющих организациях. Сообщения с вопросами о том, где найти хотя бы список с названиями управляющих компаний, действующих на территории города, появляются на многих форумах по недвижимости в Интернете. В поисковых системах по запросу «управляющая компания» на первых местах располагаются сайты, не имеющие к ЖКХ никакого отношения.
Итак, где можно получить список управляющих компаний? Как сообщили в Минрегионе, информацию об УК, работающих на территории района, должны предоставить в управе этого района (но можно выбрать и любую другую компанию, независимо от ее местоположения). Однако в управах дадут лишь список названий УК с приложенными списками домов, которыми они управляют. А как узнать, надежна ли та или иная компания из списка, насколько хорошо она справляется со своей работой? Вот тут специалисты часто разводят руками. Пока статистики о результатах работы той или иной УК власти не собирают. Единственное, что можно посоветовать – использовать так называемое «сарафанное радио», то есть поспрашивать у друзей, знакомых и родственников о том, работает ли в их доме УК, и насколько хорошо она работает. А чтобы им проще было дать оценку успешности деятельности УК, можно воспользоваться предложенной Департаментом Жилищно-коммунального хозяйства Москвы таблицей оценки.
Кстати, для жителей столицы департамент Жилищно-коммунального хозяйства открыл "горячую линию" по вопросам выбора способа управления многоквартирными домами, телефон которой 961-33-28.
Как сообщили Urbanus.ru в пресс-службе департамента, сейчас на рынке ЖКУ Москвы работают более-менее успешно порядка 100 управляющих компаний в дополнение к 125 ДЕЗам, которые в будущем также переквалифицируются в УК. Достаточно ли этого количества? Обратимся к статистике. Всего в Москве около 40 тысяч жилых домов. Даже если половина собственников примет решение не привлекать к работе со своим домом УК, то для 20 тысяч домов 225 УК как капля в море.
Еще одной причиной, по которой собственники жилья не спешат впускать в свой дом управляющие организации, является немалая стоимость их услуг. Если в доме появляется УК, к ежемесячным коммунальным платежам граждан прибавляется, как правило, 10-20 процентов. Но, если какая-то компания предложит слишком дешевые услуги, это должно сразу насторожить. Либо это мошенники, которые собрать деньги и исчезнуть, либо непрофессионалы, которым таким образом надо побыстрее собрать под свое управление побольше домов, чтобы создать имитацию кипучей деятельности и большого опыта управления. Еще необходимо понимать, что профессиональная управляющая компания возьмется не за любой дом. Все-таки это коммерческая организация, целью которой является получение прибыли. А какая прибыль с ветхой пятиэтажки?
В любом случае, прежде чем заключать договор с УК стоит показать текст этого договора специалистам или воспользоваться типовым образцом. Существует несколько вариантов типового договора (ссылка на документ), разработанных муниципалитетами, общественными организациями, консалтинговыми фирмами. Посоветоваться по поводу формы контракта и тарифов можно и в различных общественных организациях, занимающихся поддержкой и консультированием собственников жилья. Например, в НП «Управдом», «Союз», «ТСЖ-Центр» и других.
На жилищном фронте без перемен
Сроки выбора способа управления домов уже не раз переносили. Сейчас необходимо определиться со способом управления до лета следующего года. Если к этому времени собственники квартир так и не определятся с выбором, то за них это сделают власти, проведя открытый конкурс. Но этот выбор – не приговор. Если управляющая компания по каким-либо причинам не устроит жильцов, то ее можно будет поменять. Кроме того, можно будет сменить и способ управления домом.
Но никто не гарантирует, что сроки выборов опять не перенесут. Согласно все тому же опросу, проведенному Аналитическим Центром Юрия Левады, большинство граждан до сих пор мало что знают о новой реформе. На вопрос о том, «знаете ли вы о предстоящей реформе управления многоквартирными домами, в ходе которой ответственность за содержание и ремонт этих домов будет перекладываться с муниципальных властей на собственников жилья?» только 16 % ответили «довольно хорошо» и только 14% заявили, что в их доме проводилось голосование по способу управления домом. Из них лишь 8% доверяют людям, которые проводили это голосование и всего 6% удовлетворены результатами этого голосования.
Давайте разберемся, почему люди не спешат выбирать способ управления?
По данным Минрегиона, основной проблемой остается плохая информированность граждан. С одной стороны, отношения в сфере управления жилищным фондом сложились давно и до настоящего времени мало в чем изменились. Жители всегда играли пассивную роль в этой сфере, получая услуги того качества и количества, которое жилконторы им реально предоставляли, не имея ни возможности, ни способов повлиять на состав и качество работ. С другой стороны, происходящие в стране реформы вызывают негативное отношение со стороны большинства населения. В любой реформе многие люди видят отрицательные последствия, и существует распространенное мнение, что жилищная реформа затеяна лишь только для того, чтобы ввести 100%-ную оплату за услуги ЖКХ и переложить обязанность проведения капитального ремонта на жителей, если они примут самостоятельно решение и выберут способ управления домом.
Что ДЕЗ грядущий нам готовит?
Кстати, пассивность граждан, не спешащих с выбором способа управления своим домом, на руку уже существующим ДЕЗам местным властям, которые не спешат передавать в руки частных компаний лакомые кусочки – прибыльные многоквартирные дома. По данным Минрегиона, «на данном этапе, указанные структуры используют дезинформацию, устраивают откровенный саботаж, не предоставляя необходимую информацию, техническую документацию, препятствуя проведению общих собраний, сами инициируют контрсобрания по выбору самих себя в качестве способа управления многоквартирными домами и т.п.»
Как сообщили Urbanus.ru в Федеральной Антимонопольной Службе Российской Федерации (ФАС), к ним приходит огромное количество жалоб от жильцов многоквартирных домов на то, что местные власти навязывают им управляющие компании. «Местные власти просто фальсифицируют результаты общих собраний жильцов, отдавая победу либо ДЕЗу, либо подконтрольной компании», - рассказали в пресс-службе ФАС.
Организаторы объединенного движения жителей многоквартирных домов Москвы «Жилищная солидарность» даже составили «Черную книгу», куда заносятся случаи противодействия к проведению выборов и оказания давления со стороны ДЕЗов и местных властей.
Например, один из самых типичных случаев, занесенный в «Черную книгу»: в доме по адресу ул. 2-я Песчаная, 2/1 в подъездах дома были размещены результаты якобы проведенного собрания жителей дома о выборе управляющей организации. Но никакого собрания не проводилось, а жители выяснили, что в составе счетной комиссии записаны два гражданина, один из которых является умершим, другой в доме практически не проживает. На письменное обращение в ДЕЗ о предъявлении материалов общего собрания получили отписку со словами, что в доме способ управления уже выбран.
Для преодоления всех этих препятствий понадобится не один год. Поэтому процесс реформирования, скорее всего, затянется и будет болезненным, так как придется ломать всю существующую систему ЖКХ, которая складывалась не одно десятилетие. Результаты этой реформы пока спрогнозировать довольно сложно.
Автор: Анна Санькова