Илья Володько: «Рынок недвижимости Сочи достиг ценового дна»

Курортная недвижимость во всех странах мира всегда ценилась особо. Одним из немногих мест в России, где можно приобрести квартиру «с видом на море», является Сочи. Но сегодня у рынка жилой недвижимости столицы Зимней Олимпиады 2014 года есть масса проблем, касающихся не только финансового кризиса. О том, как обстоят дела с недвижимостью в олимпийском Сочи, Urbanus.ru пообщался с генеральным директором компании MACON Realty Group Ильей Володько.

Охарактеризуйте в нескольких предложениях сегодняшнюю ситуацию на рынке жилья Сочи.

Рынок жилой недвижимости Сочи находится в состоянии глубокой рецессии. Ситуация эта в меньшей степени связана с последствиями финансового кризиса и образовалась еще в 2007 году, после объявления решения Международного Олимпийского комитета о проведении Зимней Олимпиады 2014 года в городе. Тогда буквально за одну ночь, цены выросли на 80-150% в разных сегментах и продолжали повышаться до лета 2008 года. При этом сразу после «скачка» цен активность на рынке упала в разы и сделок с тех пор практически не совершалось. Этому есть несколько причин. Во-первых, для частных инвесторов дальнейшие перспективы роста цен оказались сомнительными. Доля частных инвесторов на рынке, по разным оценкам, составляла от 35% до 50%. Следовательно, одномоментно рынок потерял почти половину спроса. Во-вторых, категория клиентов, ранее приобретавшая недвижимость в Сочи в качестве, так называемой, «летней резиденции» также отказалась от реализации намеченных планов. Это тоже понятно, так как двукратное увеличение стоимости приобретения при неизменных свойствах, как самих объектов недвижимости, так и городской инфраструктуры, кажется неоправданным. И в третьих, для большинства клиентов, приобретавших жилье для постоянного проживания, а это, в основном, жилье эконом-класса, новый уровень цен просто превысил их платежеспособность.

Кризис на финансовых рынках только усугубил и без того критическую ситуацию, заставив девелоперов, наконец, начать снижать цены. Но, несмотря на то, что сейчас они упали практически на 30%, существенного повышения спроса на рынке не наблюдается. В феврале 2009 года средние темпы продаж на рынке составили 1-2 квартиры в месяц для объектов эконом-класса и 0,25 квартиры в месяц для объектов «бизнес» и элитного классов. В то же время до 2007 года, когда рынок считался очень инвестиционно привлекательным и спрос на нем можно было характеризовать как «ажиотажный», в объектах эконом-класса продавалось по 9-10 квартир в месяц, а бизнес- и элитного – по 5-6.

По оценкам нашей компании, в конце февраля 2009 года на первичном рынке жилой недвижимости Сочи на различных стадиях строительства насчитывалось более 100 многоквартирных жилых домов, общая площадь которых составила 1, 479 млн. кв. м.

Давайте подробнее остановимся на нескольких моментах. Начнем с Олимпиады. Большинство игроков рынка недвижимости сходятся во мнении, что факт выбора Сочи в качестве Олимпийской столицы негативно отразился на рынке. Вы согласны с этим? Почему?

Нет, здесь важно не путать причинно-следственную связь. Негативно на рынке отразился не факт выбора Сочи в качестве Олимпийской столицы, а выбранная девелоперами модель поведения после оглашения итогов конкурса на право проведения игр. Само решение о проведении Олимпиады-2014 в Сочи сделало город очень привлекательным для инвестиций. В перспективе Сочи должен превратиться в курорт мирового уровня, а недвижимость в таких регионах всегда отличалась особенно высокими ценами. В этом смысле, и сейчас, и тогда сочинский рынок в долгосрочной перспективе является очень привлекательным и интересным для девелоперов.

Однако, олимпийская «эйфория», наступившая у игроков рынка в первые месяцы после этого радостного события, сыграла с ними злую шутку. Сам факт проведения будущей олимпиады в Сочи, мог оправдать небольшой разовый рост цен на 8-10%. Остальной потенциал, из произведенного двукратного увеличения цен, мог бы планомерно реализоваться в течение следующих 2-3 лет с появлением новых качественных объектов недвижимости, развитием инженерной, транспортной и курортной инфраструктуры города. Данный рост был бы подкреплен реальными предпосылками и не вызвал бы «шоковой» реакции у покупателей. Стратегия девелоперов оказалась другой – весь среднесрочный потенциал роста цен реализовать в один день. Сложилась ситуация, когда новый уровень цен вызвал «шок» и показался неоправданным. Стоимость недвижимости сравнялась со стоимостью объектов в уже развитых и популярных европейских курортных зонах. Усугубили ситуацию и сменившиеся через какое-то время настроения: «олимпийская эйфория» стала «олимпийской истерией». Мнения о том, что Олимпиады в Сочи не будет, а спортивные объекты построить не успеют, укрепили в сознании потенциальных покупателей мнение о том, что вложения в сочинскую недвижимость по новым ценам неоправданны.

То есть положительные моменты все-таки присутствуют?

Безусловно, положительное влияние «олимпийского эффекта» в Сочи, да и во всем Краснодарском крае, имеет место и будет ощущаться на протяжении долгих лет. В самом городе будет выстроена вся необходимая инфраструктура, чтобы превратить его в курорт мирового уровня, со временем Сочи обязательно достигнет этого статуса.

Что касается финансового кризиса, насколько велико его влияние на рынок?

Мировой финансовый кризис не оставил шансов на то, что ситуация на первичном рынке жилой недвижимости Сочи в 2009 году стабилизируется. Снижение темпов строительства, и, как следствие, перенос срок сдачи проектов, коррекция цен, сокращение числа сделок, которые, в свою очередь, стали прослеживаться уже в конце 2008 года, в этом году будут неизбежны. По оценкам наших консультантов, в период 2009-2011 гг. будет сдано в эксплуатацию 1,248 млн. кв. м, что на 15% ниже показателя, запланированного к вводу в рассматриваемый период. Максимальные объемы будут перенесены в период с 2009 года на год 2010. В текущем году, по нашим оценкам, будет сдано в эксплуатацию 286 тыс. кв. м, что более чем в 2 раза ниже изначально запланированных к вводу объемов в данный период, в 2010 году по оптимистичным прогнозам – 483,5 тыс. кв. м, в 2011 году – 478 тыс. кв. м.

Данный объем ввода жилой недвижимости в 2009-2011 годах будет обеспечен преимущественно объектами, находящимися сейчас в стадии строительства. Планируемые же объекты, по нашим оценкам, начнут реализовываться не ранее 2010 года, а их сдача в эксплуатацию будет проводиться не ранее 2012-2013 годов.

В разрезе спроса «оживления» в 2009 году не произойдет, и реализация квартир, по-прежнему, будет осуществляться исключительно в объектах эконом-класса с наиболее близкими сроками сдачи, теми темпами, которые были зафиксированы в феврале 2009 года, то есть 2-3 квартиры в месяц, но с небольшими корректировками, зависящими от сезонности спроса.

Есть ли у Вас информация о замороженных проектах, остановленном строительстве?

Возведение большинства объектов, находящихся на начальных стадиях строительства в настоящее время приостановлено, к примеру, жилые комплексы «Долина», «Сияние Сочи», «Голливуд», а объектов, близких к сроку сдачи в эксплуатацию, ведется низкими темпами, не менее чем на 30%. Более того, строительные компании, осуществляющие возведение жилых объектов бизнес– и элитного классов в Сочи, вынуждены не только продлевать сроки реализации проектов, но и пересматривать их концепции. Так, «Кловер Групп» в настоящее время осуществляет перепроектирование жилого комплекса «Остров Мечты», в результате чего площади квартир станут значительно ниже, ранее они варьировались от 49,1 до 130,1 кв. м. Это позволит существенно уменьшить общий бюджет покупки квартиры, что в условиях кризиса ликвидности, является первостепенным фактором при выборе квартиры, и, как следствие, увеличить темпы продаж.

Как мы уже выяснили в начале беседы, ценовой скачек, случившийся после оглашения решения МОК фактически парализовал рынок, продажи упали до минимального уровня. По Вашему мнению, сможет ли текущий финансовый кризис оздоровить рынок, опустить цены до уровня, приемлемого для покупателя?

Главным влиянием мирового финансового кризиса на рынок Сочи стало, наконец, произошедшее снижение цен. Средняя стоимость 1 кв. м в начале марта 2009 года составила 81,97 тыс. руб., что ниже показателя, зафиксированного в сентябре прошлого года на 28,1%. Стоимость 1 кв. м на первичном рынке жилья Сочи в марте 2009 года в объектах эконом-класса начиналась от 40 тыс. руб. и в среднем составила около 70 тыс. руб., бизнес-класса от 86 тыс. руб. и в среднем – 157 тыс. руб., элитного класса от 173,6 тыс. руб. и в среднем составила 345 тыс. руб.

К слову сказать, какой уровень цен на недвижимость в Сочи Вы бы назвали приемлемым?

По моему мнению, на сегодняшний день цены уже приблизились к своему справедливому уровню. Можно сказать, что рынок жилой недвижимости Сочи достиг «дна». В части ценовой политики строительных компаний, по нашим оценкам, средняя стоимость 1 кв. м на первичном рынке Сочи в 2009 году не претерпит существенных изменений. В рассматриваемый период возможны лишь незначительные ее колебания на уровне 5-8% относительно показателя, зафиксированного в феврале этого года. Во-первых, это обусловлено планируемым переходом строительных компаний, преимущественно тех, кто осуществляет возведение объектов эконом-класса, в марте 2009 года на фиксацию цен в иностранной валюте, что может незначительно повысить средний уровень цен. В сегментах бизнес- и элитного классов это произошло еще полгода назад. Во-вторых, в 2009 году вероятно появление новых объектов в сегменте эконом-класса, стоимость в которых ниже среднерыночного показателя и, как следствие, влияет на его значение в целом.

Уровень цен на объекты эконом-класса уже достиг своего минимума. Большая часть объектов бизнес-класса находится на высокой стадии строительства, в них реализовано не менее 50-60% квартир, и их владельцы, в основном, частные инвесторы, не собираются реализовывать их по ценам, ниже стоимости приобретения. Девелоперы данных объектов не будут предпринимать мер по снижению цен на уже почти готовое жилье, только в случае острой финансовой необходимости возможна реализация единичных квартир с дисконтом. Объекты бизнес-класса, находящиеся на начальной стадии строительства преимущественно «заморожены». Новые проекты в бизнес– и элитном классах, которые могли бы выйти на рынок с существенно более низким уровнем цен, до завершения кризиса реализовываться не начнут.

В течение 2009 года «справедливый» уровень цен закрепится для эконом-класса на отметке 65 тыс. рублей, это означает, что ценовый диапазон в этом классе в зависимости от качества и местоположения объекта будет варьироваться от 35 тыс. до 90 тыс. рублей за кв. м., для бизнес-класса – 150 тыс. рублей за кв. м., элитного класса – 350 тыс. рублей за кв м.

Насколько мне известно, большинство современных сочинских новостроек относятся к высшим ценовым сегментам, в то время как основной спрос сосредоточен в низшем и среднем сегментах. Чем это обусловлено?

Это не совсем так. Объем возводимого жилья эконом-класса на рынке жилой недвижимости Сочи в настоящее время достаточно велик. Так, его доля в феврале 2009 года составила 55,4% от общего объема предложения. Доли бизнес- и элитного классов составили 37,1 и 7,5% соответственно. Необходимо отметить, что за 2007-2008 годы доля жилья эконом-класса в общем объеме предложения на первичном рынке Сочи увеличилась практически вдвое, что в большей степени сопряжено со стагнацией на рынке жилья. Другой ответной реакцией на кризис и продолжающуюся стагнацию стало появление на рынке жилой недвижимости эконом-класса Сочи предложения с бюджетом покупки до 1,5 млн. рублей за квартиру. Минимальная сумма покупки небольшой квартиры площадью 20-22 кв. м. зафиксирована на уровне 570 тыс. рублей. Таких предложений на рынке города ранее никогда не было. Характерно, что обеспечили его преимущественно небольшие местные строительные компании, которые достаточно гибко и быстро реагируют на изменения рыночной конъюнктуры. Данный формат жилья в городе продолжает активно развиваться и находит спрос среди населения. Поэтому, можно сказать, что в разрезе классов ситуация на сочинском рынке также начинает приходить в соответствие к рыночным реалиям.

Можно ли говорить о том, что квартира в Сочи являются привлекательным объектом для инвестиций? Допустим, если сегодня я куплю квартиру по текущим ценам, могу ли я быть уверенным, что через год-два смогу заработать на ее продаже?

С учетом того, что рынок, как я уже говорил, почти достиг «дна», а также то, что в долгосрочной перспективе рынок недвижимости Сочи сохраняет свою высокую привлекательность – квартиры здесь являются привлекательным объектом для инвестиций. Однако, принимая решение о покупке недвижимости в городе, я бы рассчитывал на то, что доход от ее продажи может быть получен не ранее, чем через 2-3 года.

Каким Вы видите будущее рынка недвижимости Сочи? Как он будет развиваться до Олимпиады и какие перспективы имеет после?

Рынок жилой недвижимости Сочи, в связи с мировым финансовым кризисом, будет развиваться менее активно в ближайшие годы. Так, крупные проекты, преимущественно бизнес- и элитного классов, которые в настоящее время находятся в стадии проектирования, начнут реализовываться, как уже было отмечено выше, не ранее 2010-2011 годов. В части цен в течение 2009 года они будут находиться в пределах ныне зафиксированного уровня, а небольшой рост возможен только в 2010 году.

Если мировая экономическая ситуация с течением времени будет показывать рост, то в Сочи к 2013 году, в преддверии проведения Олимпийских игр, можно будет ожидать второго «витка» роста цен при значительном увеличении объемов строительства жилой недвижимости.

Говорить о ситуации после проведения Зимней Олимпиады в Сочи сейчас сложно. Все будет зависеть от того, с каким объемом рынок войдет в олимпийский год, кроме того, нужно учитывать, что после завершения игр на продажу могут быть выставлены жилые объекты олимпийской деревни, что значительно увеличит объем предложения на рынке. Однако, в любом случае, самый пессимистичный прогноз на первые годы после завершения олимпиады может быть определен как отсутствие роста цен, но не их падение. В долгосрочной перспективе рынок Сочи обладает очень высокой привлекательностью и детальное изучение всех международных аналогов только подтверждает данное мнение.

Автор: Иван Кузнецов