Константин Ковалев : В условиях кризиса выиграют девелоперы жилья эконом-класса

Мировой финансовый кризис «подкосил» все сферы экономики, серьезное влияние оказал он и на рынок жилья. В сегменте купли-продажи квартир сильнее всего пострадал первичный рынок, но и у «вторички» есть свои трудности. Обо всех проблемах, которые принес кризис, и путях их преодоления, Urbanus.ru беседовал с управляющим партнером компании Blackwood Константином Ковалевым.

Многие из тех, кто собирался продавать свои квартиры, сейчас заняли выжидательную позицию. Насколько это правильный, по Вашему мнению, подход?

Я считаю, что в настоящий момент тем, кто имеет возможность не продавать акции Газпрома по цене в 10% от того, что они приобретали, не стоит их продавать, также и тем людям, которые приобрели недвижимость какое-то время назад, все-таки стоит выдержать паузу и подождать хотя бы год. Рынок не будет для них привлекателен с точки зрения продажи. В то же время, им каким-то образом нужно будет обеспечить денежные потоки, а для этого можно сдавать квартиру в аренду. Другой разговор, что не все собственники вкладывались в ремонт. А для того, чтобы сдавать в аренду, нужно как минимум иметь свидетельство о праве собственности и естественно, отремонтировать квартиру. Если у собственника нет никакой долговой нагрузки, то продавать сейчас, конечно, нет смысла. Сейчас объекты на первичном рынке продаются с 50% дисконтом, на вторичном рынке внимание потенциальных покупателей привлекают объекты со скидкой 30 процентов. На меньшие скидки интереса у покупателей в настоящий момент нет. И это касается не только квартир, на загородном рынке такая же ситуация.

Это во всех сегментах или только элитное жилье?

В первую очередь я отмечу сегмент бизнес-класса, во вторую - элитное жилье, а в третью - эконом-класс. Маржинальная прибыль, которая закладывалась в эконом-классе, существенно ниже, чем в других сегментах: в бизнесе и элит-классе. Интересный факт: несмотря на то, что разница в снижении цен между бизнес-классом и эконом-классом в настоящий момент размывается, или практически исчезает, люди все равно склонны приобретать жилье эконом-класса. Потому что для них эти 500$ за квадратный метр играют роль. Они идут в ту социальную среду, в которой они привыкли жить. Поэтому я думаю, что жилая недвижимость эконом-класса в меньшей степени пострадает от кризиса.

Как сегодня обстоят дела с себестоимостью строительства?

Если говорить о себестоимости строительства в Москве, то основная нагрузка раньше шла, во-первых, на покупку инвестиционного контракта, площадки, во-вторых, на получение технических условий, подключение к энергосистемам города. В третью очередь себестоимость самого строительства. На сегодняшний день, по большинству СМР (строительно-монтажные работы – прим. редакции) идет снижение стоимости на 30%. С другой стороны, я бы не стал прогнозировать снижение стоимости СМР на 50% в следующем году.
Помнится, еще каких-то 7-8 лет назад Юрий Михайлович Лужков говорил, что мы будем строить социальное жилье по $250 за квадратный метр. Думаю, что даже в то время это было преувеличение, но если говорить о строительстве с учетом цены продажи в $1 тыс. за кв. м, то это возможно. Если вспомнить статистику 2000-2001 года, вы увидите, что большинство объектов в так называемом бизнес-классе того времени предлагалось по цене $1 тыс. за кв. м. Поэтому такую цену можно считать приемлемой при условии, что и другие стоимостные показатели проектов будут находиться на уровне 2000-2001 гг.

Это Вы говорите про панельное строительство?

Если сравнивать панельное и монолитное строительство, то, как до сих пор может казаться удивительным для неспециалистов, монолитное строительство дешевле панельного на 15-20%, когда речь идет не о массовой застройке. Это связано с процессом производства. В случае панельного домостроения нужно понимать, что само производство панелей – сложный, но отлаженный 10-летиями советской экономики процесс. В нашей стране уже «разогнано» панельное производство и остановить его – практически невозможно. По трудозатратам, заменить панельное домостроение на современные технологии – это, примерно, то же самое, что разрушить Советский Союз и построить на его территории европейское государство. Все отлаженные процессы останавливать очень сложно, даже если они неэффективны. Как я сказал, сейчас разница в панельном и монолитном домостроении составляет порядка 20%. Так вот тогда, когда монолитное домостроение или иные новые технологии, которые сейчас разрабатываются и применяются где-то, но не у нас, будут хотя бы в 2 раза дешевле, чем панельное домостроение, тогда придется сказать, что нам нужно закрывать панельное домостроение и использовать новые технологии. Пока разница несущественна, более того, у нашего панельного домостроения есть еще преимущество: панельное домостроение позволяет в кратчайшие сроки и при минимальных человеческих ресурсах возводить сотни тысяч квадратных метров. Ну и, наконец, нельзя забывать, что ДСК обладают существенным административным ресурсом. А это та производственная цепочка, которая включает в себя всех участников сегодняшнего строительного комплекса Москвы. Поэтому, если мы говорим, что хотим делать по-другому, то нам придется всю действующую цепочку разрушить и построить другую. Будет более эффективно, но для этого нужно, серьезное, не побоюсь этого слова, политическое решение.

Вы хотите сказать, что ценовое позиционирование монолитного жилья – это всего лишь маркетинг?

Совершенно верно. Если вам объясняют, что себестоимость монолитного строительства дороже – не верьте. Монолит не дороже при не массовом строительстве. Другой разговор, что монолит всегда позиционировался на класс выше. И основным преимуществом монолитного каркаса является возможность менять планировку помещений в здании. Это и есть то преимущество , за которое большинство бывших граждан СССР готовы платить больше. И, конечно, в большинстве случаев оправданно.

Падение стоимости строительства на 30% - это имеется ввиду только строительная или инвестиционная составляющая?

Да, здесь я говорю о строительной составляющей. В отношении инвестиционной – другая ситуация: здесь огромное значение отводится стоимости самих финансов. А финансы, у нас сейчас, к сожалению, дорогие. В настоящий момент нас просто отключили от западных дешевых денег, а внутренняя стоимость денег у нас высока. Если взять тех же самых девелоперов, которые даже сегодня успешно работают, например, в Германии, у них повысилась ставка на 2,5% и сейчас составляет порядка 7%. Они получают финансирование под 7% в условиях кризиса! И все равно, мы видим проблемы в их экономике. А у нас люди работают под 20-25% и пытаются каким-то образом концы с концам свести. Да, цемент подешевел, металлоконструкции подешевели, но ведь это еще недостаточно для существенного снижения цены квадратного метра для конечного покупателя. Поэтому я бы сегодня не стал говорить о снижении себестоимости строительства в целом.

Если говорить о цифрах, какова реальная себестоимость строительства?

Мы сейчас закладываем в проекты порядка $700-800. До недавнего времени эта цифра была $1100-1200.

Московское правительство планирует выкупать у девелоперов жилье под социальные нужды, стоимость квадратного метра установили на уровне около 60 тыс. рублей. Компании, которые участвуют в тендере, стонут, говорят, что у них не будет маржи. Выходит, что это все блеф?

Нет. Они правы. У них действительно вполне может не быть маржи. Надо смотреть реальные условия получения участка под застройку, получение технических условий, подключение к сетям и тому подобное. Может возникнуть много всяких нюансов, которые серьезно влияют на стоимость. Если говорить про загород, то там все более или менее понятно: сколько будет стоить проведение коммуникаций, подключение к электричеству, газу, воде. Что касается строительства в городе, то там у каждого свое горе… Поверьте, строить в Москве – очень тяжело.
Заглядывая в перспективу, в выигрыше будут те девелоперские компании, которые ориентируются на масс-маркет, как говорят наши западные коллеги или на эконом-класс. Это тот рынок, который удовлетворяет 90% населения. Рынок, на котором девелоперы будут заниматься миллионами квадратных метров. Мелкие девелоперы будут вынуждены уйти с рынка. Но это не затронет рынок элитного жилья. В этом сегменте будут работать небольшие компании, крупным девелоперам элитная недвижимость не так интересна, им важен масштаб проекта.

Автор : Иван Кузнецов