Дом в ваших руках
Опубликовано: 03 июля 2007 г.
В результате приватизации и сделок на рынке недвижимости, собственников жилья в России становится с каждым днём всё больше и больше. Обладание помещением на праве собственности даёт владельцу возможность продавать его, сдавать в аренду, дарить, завещать, менять и т.д. Но чем же в действительности владеет, пользуется и распоряжается собственник помещения? Согласно Жилищному кодексу РФ, правомочия собственника распространяются на внутреннее пространство квартиры, а помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого помещения, считаются общим имуществом собственников. Однако отдельно взятые собственники квартир в многоквартирном доме не могут самостоятельно определять судьбу общего имущества. Выходом из этой ситуации может быть только объединение жильцов для принятия коллективных решений.
Одной из форм такой жилищной кооперации являются товарищества собственников жилья (ТСЖ). ТСЖ Жилищный кодекс РФ называет объединение собственников помещений в многоквартирном доме (или, как его раньше называли, кондоминиуме) для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.
Объединения собственников жилья существуют во многих демократических государствах уже давно. Эти объединения получают самые разнообразные названия: кондоминиумы, ассоциации, синдикаты и т.п. Объем прав и обязанностей как самих объединений, так и их членов в разных странах не одинаков, но основная цель таких образований одна - эффективная эксплуатация жилых и нежилых помещений, придомовых территорий и т.д. Первые объединения собственников жилья появились ещё в XIX в. в Англии. Сейчас этот институт активно применяется и в Европе, и в Америке. Процент многоквартирных домов, управляемых объединением жильцов, в государстве – это один из показателей его экономической развитости. России ещё очень далеко до европейского уровня, конечно, не только из-за ничтожного процента домов, управляемых ТСЖ. Но, если с показателями смертности, рождаемости, средним уровнем заработной платы простой российский гражданин сделать ничего не может, то организовать товарищество в своём доме – вполне ему по силам.
Эта форма организации имеет свои плюсы и минусы. С одной стороны, создание ТСЖ позволяет домовладельцами согласовать порядок реализации своих прав по пользованию и распоряжению общим имуществом, обеспечить надлежащее санитарное и техническое состояние помещений общего назначения. С другой стороны, сложностей, связанных с организацией ТСЖ настолько много, что жители многоквартирных домов предпочитают даже с этим не связываться.
Во-первых, на создание ТСЖ уходит много времени: от трёх месяцев до полугода. Регистрация стоит от 25 до 50 тысяч рублей. Но это ещё полбеды. Участники ТСЖ, получая прибыль от сдачи в аренду подвалов и чердаков дома, от продажи рекламных площадей на наружных стенах дома и прочие поступления, вынуждены также платить большие налоги на прибыль организаций.
Во-вторых, управлять ТСЖ – дело не из легких. Правление, избираемое на общем собрании, должно искать, нанимать и контролировать деятельность дворников, электриков, сантехников, вести бухгалтерию , делать много чего другого для обеспечения жильцов дома достойным общим имуществом. Можно, конечно, выбрать управляющую организацию, но в настоящее время Дирекции Единого Заказчика (ДЕЗы), обладают фактической монополией на подобного рода услуги. Законодательством Российской Федерации и её субъектов, по сравнению с другими управляющими организациями, ДЕЗы поставлены в явно привилегированное положение: меньшие суммы налоговых платежей, большой объем управляемого фонда и соответственно выделяемых бюджетных средств, возможность получения дополнительных доходов, льготные условия аренды служебных помещений, возможность подготовки и переподготовки кадров за счет бюджетных средств и многие другие благоприятные условия. Поэтому создание и развитие управляющих организаций в России становится невыгодным, а те товарищества собственников жилья, которые прибегают к услугам управляющих организаций ограничены в праве выбора и вынуждены пользоваться услугами ДЕЗов. В связи с этим возникает законный вопрос: зачем платить огромные деньги и тратить время, чтобы состояние подъездов, лифтов и прочего общего имущества никак не изменилось?
В-третьих, несмотря на то, что Жилищный кодекс предписал всем жителям многоквартирных домов к 1 июля 2008 года определиться с выбором способа управления их домом, налицо низкий уровень информированности граждан России о специфике проживания в доме, управляемом товариществами собственников жилья. На этом фоне ДЕЗы активно агитируют заключать договоры именно с ними. Полагая, что лучшее – враг хорошего и отказываясь вникать в суть проблемы, жильцы подписывают подобные договоры, даже не читая их.
Хорошие новости заключаются в следующем.
Мосгордума 14 марта 2007 года приняла проект постановления «О проекте федерального закона «О внесении изменений в статью 39 части первой и статью 251 части второй Налогового кодекса РФ». Депутат Сергей Митрохин, редактор законопроекта, считает, что средства, поступающие, например, от сдачи в аренду участниками ТСЖ подвальных помещений, которые идут на обеспечение эксплуатации общего имущества в многоквартирном доме - это целевые, а не налоговые поступления, и их следует освободить от налогообложения. В перечне целевых поступлений, приведенном в статье 251 Налогового кодекса РФ пока что этот вид поступлений не указан.
Конечно, данному документу ещё предстоит пройти утверждение в Государственной думе, но многие депутаты высказываются за отмену или сокращение налогообложения прибыли ТСЖ. Лидер партии «Единая Россия» Борис Грызлов считает: «Партия должна инициировать сокращение налогов для создаваемых товариществ собственников жилья». Глава Министерства регионального развития России Владимир Яковлев на заседании Общественного совета по жилищной политике заявил: « Местные власти должны взять на себя все затраты по созданию ТСЖ».
В Москве, в качестве дополнительного стимула для организации жителями многоквартирных домов ТСЖ, власти обещают оплатить капитальный ремонт во всех жилых домах, построенных до 1994 года, а дома с ТСЖ обязуются отремонтировать в первую очередь. Как сообщает начальник управления департамента жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства Москвы Евгений Хромушин: «Правительство Москвы обязуется до 2009 года за счет городского бюджета сделать капитальный ремонт во всех бывших муниципальных домах, где до 2006 года были приватизированы квартиры и созданы ТСЖ. Те дома, которые построены после 1994 года, Правительство Москвы ремонтировать не собирается, но готовит различные схемы софинансирования капитального ремонта».
Что касается управляющих организаций, как сообщает ИТАР-ТАСС, мэр Москвы Юрий Лужков на заседании городского правительства 22 мая высказал идею часть ДЕЗов преобразовать в государственные учреждения, а все остальные ДЕЗы сделать акционерными обществами, но с серьезными ограничениями: «Они не смогут работать ни в какой другой сфере, кроме обслуживания населения», - пояснил мэр. Юрий Лужков полагает, что таким образом эти акционерные общества, будучи коммерческими организациями, «вольются в общую систему структур, которые уже занимаются обслуживанием населения и мягко войдут в конкурентную среду. В дальнейшем они станут либо авторитетными структурами для ТСЖ, или погибнут. В таком случае их гибель произойдет в результате естественной конкуренции».
Если все эти нововведения привести в исполнение, условия для создания ТСЖ станут ещё привлекательнее, и останется только одна проблема – недостаточная информированность жителей многоквартирных домов о том, как создать ТСЖ и что это им даст. К сожалению, тут всё зависит от самих российских граждан, которые за длительный советский период привыкли, что за них всё решает государство, и их полностью это устраивает. Однако если бы им пришло в голову поинтересоваться бывает ли иначе, то найти информацию о ТСЖ – проще некуда. Существует масса литературы, регулярно проводятся различные курсы, тренинги и семинары, круглые столы, посвященные товариществам. Некоторые уже существующие ТСЖ, в качестве дополнительного дохода, организуют у себя курсы по управлению товариществами.
Что для этого нужно сделать? Об этом говорится в статье 136 Жилищного кодекса РФ. Для начала, все квартиры в доме должны быть приватизированы, причем нужно успеть это сделать до 2010 года, так как после приватизация жилого фонда будет прекращена. Затем собирается общее собрание собственников квартир. На этом собрании принимается решение о создании ТСЖ. Такое решение считается принятым, если за него проголосовали собственники помещений, обладающие более чем 50% голосов от общего числа собственников помещений в таком доме. Решение передается уполномоченным на то лицом в регистрирующий орган. Существуют различные организации, специализирующиеся на оформлении товариществ, которым можно доверить сбор необходимых документов и хождение по инстанциям.
После регистрации вам необходимо будет решить кто будет управлять вашим товариществом: вы сами или специальная управляющая организация, после чего останется только получать все блага жителя ТСЖ: чистый подъезд, консьержка, охрана, отсутствие перебоев с водой и электричеством, а, главное, уверенность в том, что любая проблема находится под вашим контролем.
Автор: Татьяна Абрамова
Одной из форм такой жилищной кооперации являются товарищества собственников жилья (ТСЖ). ТСЖ Жилищный кодекс РФ называет объединение собственников помещений в многоквартирном доме (или, как его раньше называли, кондоминиуме) для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.
Объединения собственников жилья существуют во многих демократических государствах уже давно. Эти объединения получают самые разнообразные названия: кондоминиумы, ассоциации, синдикаты и т.п. Объем прав и обязанностей как самих объединений, так и их членов в разных странах не одинаков, но основная цель таких образований одна - эффективная эксплуатация жилых и нежилых помещений, придомовых территорий и т.д. Первые объединения собственников жилья появились ещё в XIX в. в Англии. Сейчас этот институт активно применяется и в Европе, и в Америке. Процент многоквартирных домов, управляемых объединением жильцов, в государстве – это один из показателей его экономической развитости. России ещё очень далеко до европейского уровня, конечно, не только из-за ничтожного процента домов, управляемых ТСЖ. Но, если с показателями смертности, рождаемости, средним уровнем заработной платы простой российский гражданин сделать ничего не может, то организовать товарищество в своём доме – вполне ему по силам.
Эта форма организации имеет свои плюсы и минусы. С одной стороны, создание ТСЖ позволяет домовладельцами согласовать порядок реализации своих прав по пользованию и распоряжению общим имуществом, обеспечить надлежащее санитарное и техническое состояние помещений общего назначения. С другой стороны, сложностей, связанных с организацией ТСЖ настолько много, что жители многоквартирных домов предпочитают даже с этим не связываться.
Во-первых, на создание ТСЖ уходит много времени: от трёх месяцев до полугода. Регистрация стоит от 25 до 50 тысяч рублей. Но это ещё полбеды. Участники ТСЖ, получая прибыль от сдачи в аренду подвалов и чердаков дома, от продажи рекламных площадей на наружных стенах дома и прочие поступления, вынуждены также платить большие налоги на прибыль организаций.
Во-вторых, управлять ТСЖ – дело не из легких. Правление, избираемое на общем собрании, должно искать, нанимать и контролировать деятельность дворников, электриков, сантехников, вести бухгалтерию , делать много чего другого для обеспечения жильцов дома достойным общим имуществом. Можно, конечно, выбрать управляющую организацию, но в настоящее время Дирекции Единого Заказчика (ДЕЗы), обладают фактической монополией на подобного рода услуги. Законодательством Российской Федерации и её субъектов, по сравнению с другими управляющими организациями, ДЕЗы поставлены в явно привилегированное положение: меньшие суммы налоговых платежей, большой объем управляемого фонда и соответственно выделяемых бюджетных средств, возможность получения дополнительных доходов, льготные условия аренды служебных помещений, возможность подготовки и переподготовки кадров за счет бюджетных средств и многие другие благоприятные условия. Поэтому создание и развитие управляющих организаций в России становится невыгодным, а те товарищества собственников жилья, которые прибегают к услугам управляющих организаций ограничены в праве выбора и вынуждены пользоваться услугами ДЕЗов. В связи с этим возникает законный вопрос: зачем платить огромные деньги и тратить время, чтобы состояние подъездов, лифтов и прочего общего имущества никак не изменилось?
В-третьих, несмотря на то, что Жилищный кодекс предписал всем жителям многоквартирных домов к 1 июля 2008 года определиться с выбором способа управления их домом, налицо низкий уровень информированности граждан России о специфике проживания в доме, управляемом товариществами собственников жилья. На этом фоне ДЕЗы активно агитируют заключать договоры именно с ними. Полагая, что лучшее – враг хорошего и отказываясь вникать в суть проблемы, жильцы подписывают подобные договоры, даже не читая их.
Хорошие новости заключаются в следующем.
Мосгордума 14 марта 2007 года приняла проект постановления «О проекте федерального закона «О внесении изменений в статью 39 части первой и статью 251 части второй Налогового кодекса РФ». Депутат Сергей Митрохин, редактор законопроекта, считает, что средства, поступающие, например, от сдачи в аренду участниками ТСЖ подвальных помещений, которые идут на обеспечение эксплуатации общего имущества в многоквартирном доме - это целевые, а не налоговые поступления, и их следует освободить от налогообложения. В перечне целевых поступлений, приведенном в статье 251 Налогового кодекса РФ пока что этот вид поступлений не указан.
Конечно, данному документу ещё предстоит пройти утверждение в Государственной думе, но многие депутаты высказываются за отмену или сокращение налогообложения прибыли ТСЖ. Лидер партии «Единая Россия» Борис Грызлов считает: «Партия должна инициировать сокращение налогов для создаваемых товариществ собственников жилья». Глава Министерства регионального развития России Владимир Яковлев на заседании Общественного совета по жилищной политике заявил: « Местные власти должны взять на себя все затраты по созданию ТСЖ».
В Москве, в качестве дополнительного стимула для организации жителями многоквартирных домов ТСЖ, власти обещают оплатить капитальный ремонт во всех жилых домах, построенных до 1994 года, а дома с ТСЖ обязуются отремонтировать в первую очередь. Как сообщает начальник управления департамента жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства Москвы Евгений Хромушин: «Правительство Москвы обязуется до 2009 года за счет городского бюджета сделать капитальный ремонт во всех бывших муниципальных домах, где до 2006 года были приватизированы квартиры и созданы ТСЖ. Те дома, которые построены после 1994 года, Правительство Москвы ремонтировать не собирается, но готовит различные схемы софинансирования капитального ремонта».
Что касается управляющих организаций, как сообщает ИТАР-ТАСС, мэр Москвы Юрий Лужков на заседании городского правительства 22 мая высказал идею часть ДЕЗов преобразовать в государственные учреждения, а все остальные ДЕЗы сделать акционерными обществами, но с серьезными ограничениями: «Они не смогут работать ни в какой другой сфере, кроме обслуживания населения», - пояснил мэр. Юрий Лужков полагает, что таким образом эти акционерные общества, будучи коммерческими организациями, «вольются в общую систему структур, которые уже занимаются обслуживанием населения и мягко войдут в конкурентную среду. В дальнейшем они станут либо авторитетными структурами для ТСЖ, или погибнут. В таком случае их гибель произойдет в результате естественной конкуренции».
Если все эти нововведения привести в исполнение, условия для создания ТСЖ станут ещё привлекательнее, и останется только одна проблема – недостаточная информированность жителей многоквартирных домов о том, как создать ТСЖ и что это им даст. К сожалению, тут всё зависит от самих российских граждан, которые за длительный советский период привыкли, что за них всё решает государство, и их полностью это устраивает. Однако если бы им пришло в голову поинтересоваться бывает ли иначе, то найти информацию о ТСЖ – проще некуда. Существует масса литературы, регулярно проводятся различные курсы, тренинги и семинары, круглые столы, посвященные товариществам. Некоторые уже существующие ТСЖ, в качестве дополнительного дохода, организуют у себя курсы по управлению товариществами.
Что для этого нужно сделать? Об этом говорится в статье 136 Жилищного кодекса РФ. Для начала, все квартиры в доме должны быть приватизированы, причем нужно успеть это сделать до 2010 года, так как после приватизация жилого фонда будет прекращена. Затем собирается общее собрание собственников квартир. На этом собрании принимается решение о создании ТСЖ. Такое решение считается принятым, если за него проголосовали собственники помещений, обладающие более чем 50% голосов от общего числа собственников помещений в таком доме. Решение передается уполномоченным на то лицом в регистрирующий орган. Существуют различные организации, специализирующиеся на оформлении товариществ, которым можно доверить сбор необходимых документов и хождение по инстанциям.
После регистрации вам необходимо будет решить кто будет управлять вашим товариществом: вы сами или специальная управляющая организация, после чего останется только получать все блага жителя ТСЖ: чистый подъезд, консьержка, охрана, отсутствие перебоев с водой и электричеством, а, главное, уверенность в том, что любая проблема находится под вашим контролем.
Автор: Татьяна Абрамова